政改之後的樓市

博客 16:53 2021/03/10

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這個星期新聞焦點之一,是人大會議。人大料將全面更改香港的立法會及行政長官的選舉制度。在政制之後,被廣泛視為香港深層次矛盾的房屋、土地問題,會不會也出現「最終解決方案」?

如無意外,人大將以修改基本法附件的方式,全面更改立法會、行政長官選舉委員會的組成。下一步的本地立法配合,在建制派全面主導的立法會,也不會有任何阻礙。但應該沒有人會認為,單純更改政制,就可建決香港問題。而不管香港哪一方的政治勢力,多多少少也會認同,房屋問題是本地深層次矛盾根源之一。政改之後,官方下一個大動作,會不會是大幅增加土地供應,便值得留意。

會否增土地供應值得留意

過去不論是填海造地抑或發展郊野公園,都會引來各方反對,在政府政治能量不足的情況下,任何議案都可以討論經年。而政改之後,在議會拉布也可能被DQ、建制力量進一步主導立會,似乎便沒有甚麼政治勢力可以阻礙政府在土地供應上大展拳腳。特區政府會不會在此大好時機,大幅增加土地供應,令香港人較易達成安居的夢想,順便爭取民意支持、紓解民怨?

雖然中央政府也認同土地問題是矛盾之源,政改之後,在制度上似乎也沒有甚麼力量會阻礙港府大刀闊斧增加土地供應。問題在於,事實上的高地價政策實行多年之後,不單港府的財政收入一大比例依賴於高地價;自住物業也是眾多中產家庭的最重要資產。

【如何應對負資產風險:按此

要大幅增加土地、把樓價壓下去在操作上似乎不難,就算是填海,財政上似乎仍可支持。難的是高樓價的「既得利益者」,不單單是少數發展商,也包括為數眾多的小業主。過去港府調控樓市,予人一個「既不想樓價大升,也不想樓價大跌」的印象,例如2019年樓價輕微調整,港府便剛好在年底放寬按揭保險,結果在疫情之下,2020年二手成交量反而大升,樓價亦維持穩定。如果要大幅增加土地供應,政府又會否擔心樓價不穩?

簡單歸結,樓價高企,年輕人難置業,是新世代怨氣深重的原因之一。可一旦樓價下跌,業主資產蒸發,到時不單他們有怨氣,負財富效應也可能拖累經濟。展望未來,港府大幅變更土地、房屋措施的阻力大減。但政府是否已想清楚,放棄實行多年的高地價政策,會有甚麼連鎖效應,反而會是更大的問題。

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欄名 : 宏觀論按

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