深圳二手樓限價又關香港事?

博客 11:23 2021/02/17

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香港人經常埋怨樓價太貴,其實以大中華角度看,不少城市的樓價升幅及樓價負擔指數已超逾香港。一河之隔的深圳去年樓價升幅近15%,部分新盤折算港元呎價也近2萬元。但升幅太快也引致官方出招調控,結果在二手樓市祭出一招「官方參考價」。官方出招,聲勢凌厲,但長遠卻未必有用。

近日深圳「二手住宅參考價」出台,官方公報全市各地二手樓的參考價,報價較之前二手成交價平均打7折。據信官方出招,目標在限制銀行貸款。名義上銀行仍會為二手樓提供7成按揭,但未來按揭估價如要跟隨官方參考價,實際上買家取得的按揭金額便大減至樓價5成左右,最終達到減少現金流入樓市的目標。

料只影響成交量 難扭樓價升

過去同類措施只限制一手樓的定價,政府對二手樓成交價本來無限制。但限一手價不限二手價的結果,就是二手成交價升幅更甚。現時官方推出二手參考價,看來甚為高明:既沒有直接限制二手樓的自由買賣,但卻可望限制買家取得樓按的金額,直接壓抑需求。但參考香港的經驗,有關措施未必有用。

2009年起,香港金管局開始下調按揭成數,在2015年,將標準按揭成數壓低至6成。再配合政府眾多的印花稅,結果只是令成交量下跌,但樓價仍是節節高升。畢竟在大環境(供應不足、熱錢充斥、利息低企)利好樓價的情況下,官方各種限制措施的效果都大受限制。

即使是深圳本身的經驗,多年前一手樓已有限價安排,但限制最多也只是令一手升幅不及二手,未見扭轉大市趨勢;今次深圳的二手參考價,估計也只會影響成交量,但難改樓價上升的局面。

不排除部分資金轉投港樓市

由香港角度看,深圳出招遏抑樓市,會否影響香港,也值得留意。深圳銀行如無意外,會跟隨官方以市價7折作為二手樓估價,再計算7成按揭,即實際按揭成數約為市值5成,與外來買家購買香港物業的按揭成數接近(「自用」為4至5成))。比較之下,對內地買家來說,香港樓的一個「相對缺點」消失。

在另一方面,香港現時樓按利率只約1.5厘,遠較深圳一般按揭利率5.6厘為低。雖然印花稅支出仍然偏高,但不排除在深圳遏抑樓市之後,部分看好大灣區概念的內地資金,會轉投香港的樓市。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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