【內地樓市】調控措施助樓市穩中有升 分析內地樓市4個趨勢

博客 12:16 2021/02/08

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【內地樓市】調控措施助樓市穩中有升 分析內地樓市4個趨勢

去年中,中國率先走出疫情陰霾,經濟隨即反彈,房地產市場相繼復活,全年計70大中城市樓價普遍仍錄得不俗升幅,相信今年會延續平穩向好勢頭,整體銷售面積可望再創新高。展望未來,倘從內地樓市近年發展軌跡、置業傾向和統計數據看,大致可歸納出幾個特徵及趨勢。

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中央調控措施穩樓市

首先,中國樓市走勢,相信離不開政策層面。近年來內地針對房地產市場的調控措施,似乎擺脫了「一放就亂,一收就死」的魔咒,整體樓市也相對穩定。自2016年底,中央經濟工作會議首提「住房不炒」,成為「十三五規劃」時期房地產發展的核心指導思想,及至去年底「十四五規劃」仍遵循此基調,定位房子是用來住、非用來炒、租購並舉、因城施策及促進房地產市場平穩健康發展,這5大訊號透露出未來5年的樓市走向,相信各項相關政策也將依循此主軸制定,調控難以全面放鬆,但也無憂政策太辣過激。

短期內難推房地產税

另方面,去年以來中央推出多項政策,力圖減少房地產爭佔太多金融資源,例如對主要內房企業融資實施「三條紅綫」,從而防範房企過度借貸風險,達到引導資金流向實體經濟,尤其是科技產業領域。這短期或對房企造成資金壓力,但相信影響面不大,而長遠也有利穩定樓市,令整體經濟均衡發展。此外,近年坊間鬧得沸騰的房地產税驚嚇,迄今仍只聞樓梯響,未見有內容條文,若要提案至人大常委審批也非一蹶而就,在立法先行,分步推進原則下,相信今明年也難以成事,雖說對這利淡消息不可掉以輕心,但短期內卻也不必過憂。

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至於今年樓市走向,從人行去年第4季問卷調查及統計局數據或可窺視端倪。調查報告顯示,未來3個月有19.9%居民打算置業,比例雖較第三季20.1%微跌,但仍高於首季及次季的19.2%及19.7%。另方面看好未來樓價的居民高達23.1%,看淡比例只有11.4%,反映出市場整體信心依然強盛。另外,據最新統計數字顯示,去年12月70大中城市新建商品住宅價格指數上升3.8%,漲幅較11月的4%有所放緩,但上升城市數目達42個,環比增加6個,相反跌價城市減少6個,至僅22個。值得留意的是,一綫城市升溫加快,二手成交活躍,樓價升幅擴大,按月增加0.6%。由此可見,內地在疫情可控,經濟持續復甦及相應房策護航下,今年樓市有望延續平穩上升走勢,中國社會科學院更估計全年增幅可達5%。

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內地樓市未來4個走向

值得留意的是,未來內地樓市或沿着幾個特徵發展。

首先,區域分化可能加劇,形成南熱北冷現象,主要是因為近年區域經濟分化,尤以南方長三角及珠三角大力發展及優化新興產業,人口流入增多,帶動住屋需求及房價上升的動力較為明顯。

其次,第一、二綫城市表現將勝於三、四綫城市。基於發展不平衡,一綫城市經濟實力及產業吸附力始終佔優,加上部分城市為吸引人才而降低移居門檻,進一步推升需求,尤以深圳最為顯著,去年房價升達14.1%遙遙領先,二手平均價分別高於北京1.36倍、上海1.5倍及廣州2.2倍。

第三,在局部區域內,不同城市也因產業及資源不均出現明顯分化。以廣東為例,深圳、廣州、東莞、惠州房價升幅顯著,而湛江和韶關一帶則大大落後。而擁有優質教育的城市或學區房,樓市潛力也明顯佔優,尤其是近年來留學熱門的美英澳因疫情及政治因素,或令部分學子卻步,轉而留在國內升學。

第四,政府限價措施或會逐步撤銷,回歸市場定價。去年深圳、杭州及成都升勢凌厲,二手樓價遠高於未開售的新盤,形成買入新樓即賺的畸形現象,因而相繼出現萬人「搖號買樓」盛況,這或促使政府檢討賣地時附帶限制發展商售價措施,減少直接干預。

事實上,內地樓市只升不跌神話不再,政府力求因地制宜,因城施策,令樓市復歸升跌有序,穩中有升將成為未來常態。

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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