如何應對負資產風險

博客 13:53 2021/02/03

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如何應對負資產風險

官方公布去年第四季的負資產統計,較第三季數字輕微回落,處於百多宗的極低水平。負資產三字對香港人來說幾乎有如魔咒,避之則吉。避免物業成為負資產,主流的建議是降低按揭成數。但此是正確但無用的建議。

「不要借高成數按揭,可減少物業成為負資產」是正確的。因為左右物業是否負資產,只有兩個因素:樓價估值及未償還按揭餘額。對以按揭入市的買家來說,假設一入市樓價即下跌,5成按揭物業成為負資產的風險自然較9成按揭為低。因為前者要樓價跌5成才是負資產,後者只要跌一成。

「不借高成數按揭」不實用

但有關建議無用,或至少「不實用」,因為樓價高企,建議少借按揭,代表多付首期,未必個個買家有此財力。而負資產出現的大環境,一般是經濟下行,往往伴隨失業率上升、市民收入下跌。而多付首期,代表買家在置業後的流動現金減少,面對經濟波動時,便少了應對的籌碼。

無用的另一個原因,是仔細研究下來,如果當初購入同一單位,「以較低成數入市,不是負資產」,與「較高成數入市,物業成為負資產」的損失其實一樣。

假設A、B二人各持有400萬元現金,都看中一個樓價800萬元物業,A君以9成按揭入市,B君以6成按揭入市。

A入市後欠債720萬元,持有現金320萬元、市值800萬元的物業。

B入市後欠債480萬元,持有現金80萬元、市值800萬元的物業。

兩者的資產淨值都是400萬元。

如果樓價在二人入市後即時暴跌2成,二人的資產情況會是:

A仍是欠債720萬元,持有現金320萬元、市值640萬元的物業,其物業是負資產。

B仍是欠債480萬元,持有現金80萬元、市值640萬元的物業。其物業不是負資產。

兩者的資產淨值都是240萬元。如果二人都決定止蝕,損失的金額也一樣。

對置業人士來說,更仔細的風險管理,應該着重於借款額是否自己可負擔。如果答案正面,例如「可負擔600萬元的樓按」,那便不必太在意此600萬元的按揭欠款,是樓價的幾成。

壓測無考慮借款人收入變化

壓測在一定程度上為借款人可負擔多少額度的樓按提供了一個客觀參考。但壓測也有它的限制:無從估計借款人的收入在未來會否下跌。

如果經濟長期下行,原本正常供樓的業主,突然失去收入來源、同時樓價又大幅調整,業主既未能賣樓套現,又難以應付每月按揭還款,往往破產收場。問題在於,要對應以上風險,有賴於借款人自己的評估。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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