【樓市走勢】樓市小陽春提前出現 解構樓市轉旺4大因素

博客 11:00 2021/02/01

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【樓市走勢】樓市小陽春提前出現 解構樓市轉旺4大因素

踏入2021年,香港樓市承接去年強靭底氣驟然火熱起來。近期,新盤魚貫登場,錄得十數倍超購,發展商賣得「滿堂紅」,帶動二手市場成交亦轉趨活躍,更出現久違的睇樓搶盤情況,而個別大額商廈及舖位也略見回穩。種種跡象顯示,樓市漸漸重現活力,傳統上農曆新年後的樓市「小陽春」,似乎提早於元旦後就報到,展望今年後市也許值得憧憬期待。

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事實上,近兩年的香港社會運動、中美貿易衝突以及新冠疫情反覆,成為困擾本港經濟及樓市的三大因素。縱使如此,當本港經濟仍處於倒退之中苦苦爭扎,去年樓市卻只是稍為放緩,二手樓價僅微跌0.2%,期間雖有業主所謂劈價出售,但普遍屬於因叫價太高而重歸現實而已,真正大額蝕讓個案寥寥可數。相對於2003年沙士期間樓市大挫,今趟充分反映出本港物業市場的堅靭性,相信這是拜多項利好因素所賜,這些因素也將繼續支撐今後樓市發展。

一、環球資金充裕 股樓成為追捧對象

自去年初以來,歐美因疫情打擊而大舉放水救經濟,單是美國就狂擲3萬億美元,其所產生的溢出效應亦令全球水浸,香港作為國際金融中心自然成為游資停泊之地,去年底本港銀行體系結餘增至逾4,500億元高位,銀行存戶款項更一度高近15萬億元。在這情況下,金融資產率先受捧,美股3大指數反覆創新高,恒指最近亦衝破3萬點大關。往後,因股市飆升套利的財富效應,或會進一步轉投樓市,成為一大動力來源。

二、低息環境減供樓壓力 

其次,美息低企,港按揭利率低位徘徊。去年3月,美聯儲局為紓緩疫情衝擊,大幅減息1厘,其後更明言2023年年底前維持低息不變。影響所及,本港最優惠利率(P)至今雖未有相應調低,但以銀行同業拆息(H)計算的按息,因市場水浸拾級而下,一個月拆息降至平均約0.12厘,貼近美息水平。目前市場採用H按供款的比率已升至逾九成,相關業主供樓負擔無疑大大減輕,同時也惠及準買家,令其供款能力變相提高,增強了入市信心。此外,銀行存款利率長期偏低也將促使存戶「搬家」,轉移至增值潛力物業,成為刺激樓市的另一驅動力。

三、樓市供需長期失衡 樓價居高難下

據地產代理統計,在最近的三個財政年度,私樓平均每年總供應量僅約1.32萬個單位,與其對上七年的年均2.01萬個相比,大幅下跌34%。而估計2020年至2024年私樓落成量或會有所上升,但年均也只有1.8萬個,與政府每年供應1.96萬個目標仍有距離,反映出未來數年不但難以達標,而且香港人口去年已增至751萬,在增長趨勢持續下家庭數目隨同上升,將進一步帶動需求,令失衡狀況惡化。這也說明香港樓市縱使短期受不利因素衝擊而有反覆,但在剛性需求下卻無礙長遠向上走勢。

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四、新盤累積巨量購買力 料將陸續釋放

眾所周知,去年香港爆發疫情後局部封關,並多次收緊防疫措施,令發展商相應減慢推售新盤。據統計全年,截至12月29一手私樓買賣登記量下跌28%,至僅約1.49萬個單位。雖然二手市場扮演了分流角色,消化部分購買力,但在剛性需求推動下,整體能量依然巨大,近期市區兩大新盤先後登場,市場反應熱烈,迎來今年「開門紅」,相信有助提升大市氣氛,誘發更多購買力進場。

受惠利好因素支持 今年樓市續看好    

值得關注的是,去年底政府撤銷工商舖部分辣招,未來或有望逐步擴至鬆綁住宅物業。而今年疫苗上市並且陸續開始接種,疫情將有望比較受控,屆時若放寬市面限制及重啟通關,帶動人流及北水復活,本港經濟及就業便可反彈。另方面,美國新政府上場,首重處理境內疫情及經濟,中美貿戰料可迎來喘息期。因此,在上述眾多利好因素支撐下,今年樓市相信有機會樂觀向好,至於能否達到坊間估計的彈升5至10%,則要拭目以待了。

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁顏偉華

欄名 : 投資健聞

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