新盤回贈對按揭的影響

博客 11:46 2021/01/27

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新盤回贈對按揭的影響

疫情之下,一手成交仍然暢旺,多個新盤開售均獲理想反應。購買力集中於一手市場,有多個原因,新盤多數設有高成數按揭付款安排、折扣、優惠多多都是原因。要留意的是,在物業市場,折扣及回贈都會對按揭申請的估值有所影響。

不同名目優惠 扣減可高達2成

不同的新盤有不同的優惠,最直接的是折扣,近期幾個新盤,不同名目的折扣加起來,可以高達定價的2成,例如一個開價1,000萬元的單位,折實價可能是800萬元。當然,在申請按揭時,便會以折實價為準,如果估價方面沒有問題,便以800萬元成交價申請按揭。以6成按揭計,便可借取480萬元的樓按。

比較特別的是回贈或列明價值的禮品,部分樓盤在價格折扣之外,會列明買家可以獲得回贈。最常見的有幾類,第一類是以印花稅回贈為名義,列明發展商向買家提供相當於樓價一定比例的現金回贈。第二類較常見的是買家原本選用較長成交期的付款安排,其後提早成交,由於成交價早已在合約上確定,不可更改,但發展商又樂得買方提早付款,便會按縮短的成交日期,向買方提供回贈作為鼓勵。其他較常見的包括一定年期的管理費豁免等。

按揭估值須扣除所有折扣回贈

此類有列明額度、條件的回贈,根據現行按揭指引,在申請按揭時,有關價值都要在成交價中扣除。例如上文提及成交價800萬元的單位,如果有價值20萬元的回贈,不論名目,在進行按揭估值時,樓價都會下調至780萬元再進計算按揭成數。例如6成按揭,按揭額便會是468萬元。

買家獲得不同名目的回贈,等同變相減價,在按揭估值上調整自然合理。而部分情況下,發展商開出的會是「有條件回贈」,例如個別新盤曾推出,某幾個同系發展商樓盤的租客購買單位,可獲額外回贈。此類有條件優惠,由於銀行不會知悉買家最終是否會獲得有關優惠,在處理按揭申請時,便可能要求申請人額外提出聲明,自己沒有獲得有關優惠,才可以成交價作為按揭估值,以免額外扣除買家沒有獲得的優惠。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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