新盤高息按揭的轉按障礙

博客 11:19 2021/01/20

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新盤高息按揭的轉按障礙

年前港府放寬按保的適用範圍,1,000萬元以下物業都可申請高成數按揭保險,除了更多新買家以低首期購買新居外,也令過去幾年以新盤高息按揭入市的買家,多了一個轉按至低息按揭的途徑。但此類轉按,其實也有一定障礙。

一般新盤高息按揭,常見特色是還款初期低息甚至免息免供,但數年優惠過後,利率會改為P或P+計算。一般建議的處理方式是在優惠期後轉按至銀行,令利息支出下跌。問題在於,買家一開始選用此類安排,最大的原因不外乎:1. 標準銀行按揭成數不足,自己需要更高成數的貸款;或2. 自己信貸條件難獲銀行批出按揭,又有意入市,便轉而透過新盤高息按揭置業。在第二種情況下,如果個人信貸紀錄或入息證明未有改善,其實也難轉按至銀行。

值得討論的是第一種,即數年前以發展商按揭入市,現時有意透過按揭保險轉按。由於按保在年前放寬,轉按難度的確較前下降,但仍有不少障礙:

估值不足/過高

受限於按揭指引,按保只適用於樓價1,000萬元以下物業,如果業主手持物業估值高於1,000萬元,便不可申請按保。相對而言,如果樓價較購入價下跌,即使估值在1,000萬元以下,可以申請按保,但如貸款額(估值的8成)較未償還按揭餘額為低,業主又欠缺現金填補新舊按揭的差額,便難以轉按。

非自住物業

不少以發展商按揭入市的買家,購入單位時可能一心作投資收租用,單位的水電開支都以租客名義登記。此類非自住物業,由於欠缺自住證明,其實也難透過按揭保險轉按。

未能移除擔保人

部分借款人在借用原有按揭時,本身可能收入不足,需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時,如果本身財政未能通過壓測,只要親人首肯仍作擔保,應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保,可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

至於平常的按揭拒批原因,如收入下跌未能通過壓測、入息證明不齊存等,都可能令新盤高息按揭借款人的轉按計劃觸礁。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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