樓換樓的按揭須知

博客 11:53 2021/01/06

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除了首次置業的上車客,樓換樓亦是市場上主要的成交類別。但近年的按揭指引收緊,為此類交易增添了不少障礙。對於有意換樓的用家來說,在過程中也有不少地方要留意。

在此說的「換樓」,專指「先買後賣」,更具體來說,指賣出舊居的成交日期,較購入新居的成交日期為晚的安排。如果換樓客計劃「先賣後買」,即先賣出舊居,完成交易後才購入新居,在按揭、稅務上會接近首置次業,便較為簡單,較少需要特別注意的地方。

傳統上不少人換樓時都會採用先買後賣的策略,原因是在搬遷上較為方便,先購入新居,甚至完成裝修,才遷入新居、沽售舊屋。在樓市上升期,此種操作下換樓客更可賺盡升幅。

「先買後賣」壓測更嚴格

近年在種種遏抑樓市措施推出後,此種操作會較為麻煩,問題有兩方面,在印花稅上,未售出舊居,業主購入新居,會被視為購入第二個住宅物業,稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。如果在購入新居一年內售出舊居,業主可申請退稅,退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」(上限為樓價4.25%)的差額。不過,業主如未能在限期內售出舊居,就不可申請退稅。

第二是按揭方面,如果換樓業主的新居成交期(一般亦為提取按揭日期)較賣出舊居的成交期為早,在為新居申請按揭時,銀行可能視新居為「第二個住宅物業」,包括「按揭成數」需下調一成,壓力測試也較為嚴格;而且是新、舊物業的按揭一併計算,總供款不可高於月入4成,「加3厘」的壓測,供款逾月入5成。大大增加借取按揭的難度。

「先賣後買」慎防舊居遭撻訂

拆解的方式有幾個,最簡單快捷的是,安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。此情況下,如向銀行提供舊居買賣合約,新居可按第一套住宅條件批核,壓測標準、按揭成數較為寬鬆,但此種操作下,便未必有時間為新屋裝修。換樓客亦可能需要在交接期另覓短期居所。

另外要留意,即使換樓客計劃先賣後買,但如果本身現金儲備不足,需要售出舊居套現以支付首期,最好是在放售舊居,買方了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後,才落實購入新居。否則一旦舊有物業買家因故撻訂,自己購入的新物業也可能受拖累,未能完成交易,結果撻訂收場。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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