2021年的轉按考慮

博客 11:23 2020/12/30

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2021年的轉按考慮

在數年前,香港的小業主曾培養出「定期轉按」的習慣,為的是賺取轉按時銀行提供的現金回贈。在2020年初,因多數銀行上調新批按揭的利率、同時削減轉按的現金回贈,轉按的規模一度縮減。但展望2021年,銀行策略改變,轉按數字可望回升。

由數年前銀行積極爭取客戶轉按、到今年初削減轉按優惠,至年底又再局部恢復。其實都是銀行因應資金流向的自然調整。在2008年金融危機後,各國量寬令香港熱錢充斥,貸存比率下跌(例如2016年港元貸存比率跌至75%),增加了銀行搶佔貸款市場的壓力。反映在按揭市場,便是優惠持續增加。到了銀行體系結餘回落、貸存比率上升(2019年中升至90%),銀行爭奪貸款的壓力減弱,按揭優惠便減少。近一年貸存比率由高位回落,銀行的按揭優惠便又再慢慢增加。

今年初,部分銀行不再為轉按客戶提供現金回贈,加上新批按揭利率較過去2、3年的高,轉按對借款人而言是無利可圖。而近月隨資金流入,個別銀行開始為大額轉按客戶提供貸款額0.8%至1%的回贈,新批按揭利率(至少在H+的部分)亦貼近過去一兩年的水平。對於原有按揭已過罰息期的業主,作出轉按決定前,又應該如何考慮?

需計算以封頂利率還款風險

最簡單的情況,是新批按揭利率較原有按揭為低,而回贈又較轉按手續費為高,自然應該轉按。主要的策略問題在於對後市的判斷,例如借款人認為資金會持續流入,等多幾個月的按揭優惠會更吸引,或可觀望多一段時間。

另一種情況,是新批按揭的利率略高於舊有按揭(例如原本是H+1.2%,現時新批按揭是H+1.3%),但轉按現金回贈有0.8%。如果幾年後資金充裕的大環境持續,借款人仍可透過再轉按以回贈抵銷增加了的按息。但相反,如果往後資金流走,轉按優惠減少,借款人便會長期付出較多的利息。

較複雜的情況是,新批H按中,「H+」部分較原有按揭為低或持平、轉按又有回贈,但封頂的「P-」部分較原有按揭為高。此種情況下,借款人轉按,便不是「包贏」。如後市拆息上升,H按借款人轉用封頂的「P-」計息,轉按的供款利率便會較不轉按為高。

由於美國低息政策起碼會維持一兩年,本地熱錢充斥的環境一時三刻不會改變。現時轉按,如果新按H+的部分較舊按為低,借款人的確即時受惠。但要留意,長綫來說,無人可保證資金氾濫的情況長期持續,考慮轉按時,也要計算萬一改以封頂利率還款的風險。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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