以公司轉名方式買賣物業可慳稅?

博客 11:17 2020/12/23

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以公司轉名方式買賣物業可慳稅?

香港人投資物業的心態永不止息,在地產討論區,一個常見的主題是「如何多買一間樓」。最近便看到有網友提問「用公司名再買樓是否可慳稅」。問題簡單,但答案可以很複雜。

首先要分清「用公司名義買樓」和「購買持有物業空殼公司」的分別。在現時的制度下,如果先成立一家公司,再以公司名義購買物業,便需支付樓價15%的從價印花稅及樓價15%的買家印花稅,單是付稅,已是樓價的30%。比起有樓在手的永久居民再入市的印花稅總支出為樓價15%,何況在按揭上,以公司名義置業,會被銀行視為非自住用途,按揭成數會較自住物業低一成,通過壓力測試的標準也更嚴格。成立新公司買樓,絕不划算。

理論上可慳稅 實際操作成效低

坊間說的「公司名買樓可慳稅」,說的其實是「購買持有物業空殼公司」,由於技術上購買的是公司而不是物業,因此不需支付買家印花稅或物業買賣的從價印花稅,只需支付股權轉讓的印花稅。以一家公司持有一個2,500萬元的物業,轉讓100%的股權為例,印花稅率便只是0.2%,即5萬元。比較之下,一名未持有物業的香港永久居民以一般物業轉讓方式購買一個樓價2,500萬元的單位,從價印花稅率是4.25%,稅費逾106萬元;如果是一名已持有物業的香港永久居民購買同一單位,稅率是15%,稅費為375萬元。理論上,如果置業人士以購買持有物業空殼公司方式入市,的確可以節省稅費支出。

但以上理論,在實際操作上會大打節扣。主要原因是賣方(持有物業的公司的股東)也知道以上資訊,賣方深明以公司轉讓方式放盤的優勢,正常而言業主自會提高叫價,一來一回,賣家未必可在稅務上佔多少便宜。

另一方面,由於公司股權轉讓技術上不是買賣物業,交易中買方難以取得按揭,要以現金購買股權,之後新股東才可申請按揭。此類交易對買家的財力有更高要求,單純抱持「希望慳稅」的方式,在市場上專門尋找以公司轉名方式的放盤,一般小投資者可能會大失所望。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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