新盤高息按揭的逃生門

博客 12:12 2020/12/16

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新盤高息按揭的逃生門

過去數年,不少香港的發展商也推出自家的高成數按揭以推銷新盤。此類計劃的共通點,是供款初期利率比較便宜,但在優惠期後,利率往往會上升至P至P+的水平。如果借款人不想長期捱高息的話,又有甚麼應變招數呢?

轉按慳息操作有兩個難題

一般情況下,透過發展商高息高成數按揭入市的業主,最初可能都打算在優惠期後以轉按慳息。但實際的問題有2個:

1. 由於當初借取的是高成數按揭,而銀行轉案的成數受限制,如果購入的單位樓價未有明顯的升幅,會為轉按帶來一定的困難。

2. 另一個限制是,當初業主借取發展商按揭,原因往往是未能夠通過壓力測試向銀行借取一般按揭。如果購入單位後數年,借款人的財務狀況沒有明顯改善的話,也是一樣難以轉按。

但市場上其實有一定的方案,可供這類透過高息高成數按揭入市的業主,以較寬鬆的條件轉按。如果借款人持有的單位市值在1,000萬元以下,可透過按揭保險計劃,向銀行借取按揭成數高達八至九成的按揭,以償還原有的發展商按揭。由於現時的按保計劃容許借款人在支付略高保費的前提下,豁免進行壓力測試(但仍需符合基本的供款與入息比率要求),此會是兼顧可獲高成數按揭,以及較寬鬆入息要求的轉揭方案。當然,較大的限制是物業的市值,如高於1,000萬元,便此路不通。

還款紀錄仍會影響轉按申請

如果借款人本身有足夠的現金儲備用作償還新舊按揭的差額,不需要借用高成數按揭,而只希望新按揭利率下降,但又由於種種原因,擔心未能通過壓測,可考慮申請定息按揭計劃。10年定息利率為1.99厘,只是略高於現時的浮息H按,申請的入息要求是符合基本的供款與入息比率,而不需通過壓力測試。

要留意的是,上述的方案雖然在入息要求上較為寬鬆,但銀行批核時,一樣會考慮借款人過去的還款紀錄。如果借取發展商按揭後,有拖欠紀錄,將嚴重影響轉按的申請。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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