買村屋 按揭注意事項你要知

博客 12:28 2020/12/09

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買村屋 按揭注意事項你要知

除了傳統的私樓,不少買家在置業時,也會考慮新界的村屋。但在按揭方面,購買村屋有不少地方要留意。

新界村屋分很多種,以買賣的普及程度排序,包括丁屋、舊屋地的祖堂屋、農地上牌照屋等。市場上說的村屋,一般指「新界小型屋宇政策」下,容許男性原居民(即「丁」)興建自用的屋宇,即丁屋。丁屋有其建設局標準,即3層高,建築面積每層700呎,是市場上交易最常見的村屋類型。原居民興建丁屋後,如要轉讓,便需向政府補地價。原則上,完成補地價後的丁屋便可自由買賣。

不過,即使已完成補價手續,不同銀行對丁屋按揭都有不同的取態。部分銀行不會為丁屋提供按揭,部分銀行對丁屋按揭的處理卻類同一般私樓。

銀行對丁屋按揭取態不同

按揭成數方面,丁屋的標準按揭成數等同私樓,即樓價1000萬元以下,按揭成數上限6成,貸款額不逾500萬元,樓價1000萬元以上為5成。在按揭保險方面,樓價1000萬元以下的丁屋也可申請按保,但按揭成數上限只有80%至85%,較一般私樓的上限9成為低。

丁屋之外,部分銀行也承接祖、堂屋的按揭,但此類物業就不可申請按揭保險。而「牌照屋」,一般是農地上的小屋,有指定用途,部分可以住人,但理論上是不可單獨轉讓,而是連同土地一併交易,較少銀行承接此類交易的按揭。

二手市場交投疏估值更波動

按揭息率方式,村屋按揭差異較大,視乎村屋的樓齡、類型、地點、設施及交通網絡等多個因素,而業主在購入時,除了查明業權外,亦須清楚地權的情況,這些都影響銀行是否受理村屋按揭。較特別的情況是路權,如果出入村屋的通道只有一條,而且通道為其他人擁有的,個別銀行在批核時,可能會採取更為保守的態度。

近年市場熱話之一是建築物僭建,一般情況下,銀行對於有僭建物的村屋,按揭審批會有較大保留。較寬鬆的銀行亦會在貸出的金額中,扣減僭建物的清拆或重置費用。最後,買家都需要留意估值問題,若有關地區的村屋二手市場交投量比較稀疏,估值會頗為波動。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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