長成交期較多撻訂?

博客 11:32 2020/11/18

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長成交期較多撻訂?

最近某新盤出現多宗撻訂個案,全部涉及較長成交期的付款安排。情況予人一個印象:長成交期(包括建築期)付款安排對買家來說,風險似乎較即供期付款為高。究竟實際情況是否如此?

無疑,長成交期的付款安排,在按揭估價上,先天有較大的時差問題。發展商開盤,一般會與銀行接觸,確定銀行的估價接近開價,避免大批買家因未能取得按揭而取消交易。但長成交期/建築期的付款安排,正式交易與簽臨約日子可以有數年差距,根本無人可保證臨交易時,估價不會因為整體樓價下跌而調整。但近日的多宗長成交期撻訂,卻未必與估價不足有關。相關單位多在2年前簽訂買賣合約,以2年時間計,整體樓價仍是上升。近日亦未聞市場有新盤估價不足的消息。

近日未聞市場新盤估價不足

其實,「撻訂多涉及長成交期/建築期」,可能是一種錯覺:市場上總有一些不了解銀行一般審批要求、高估自己借貸能力的買家。他們可能選用即供,也可能選用建築期/長成交期付款。

選用即供付款的買家,如果因為計錯數等原因,發現自己未能完成交易,可能即時撻訂,但也有個別情況會與發展商討論,更改付款安排,由即供轉用長成交期,期望自己可以用較長時間整理財務資料,取得按揭貸款。如果最終都未獲銀行批出按揭而取消交易,此些原本的即供撻訂便會變成建期撻訂。

另外,新盤如果用上一段時間才沽清所有單位,即供期付款的成交期會較分散,但同一期數的單位,建築期付款的成交期卻是集中在同一段時間。換言之,如果即供、建期各佔一半,兩者的撻訂比例相同,前者的撻訂會零散地出現,而後者卻是集中出現,較易引起傳媒的報道,導致一般人有「建築期撻訂較多」的印象。

疫情影響失業率增或是主因

今年受疫情影響,失業率上升,亦可能是近日臨近成交期的新盤出現較多撻訂的原因:買家在2年前簽約時,可能收入穩定,但近日臨交樓要申請按揭,卻因失業而借貸無門,只好撻訂離場。此是過去10年,失業率長年低企時,較少見的情況。

最後,有時大家將焦點放了在較具戲劇性的撻訂個案(十多宗成交,差不多同時撻訂,各損失樓價一成)。其實在買家的角度看,假如當初用了即供付款,順利取得按揭完成交易,但之後失業了,固然沒有撻訂的問題,但又是否較好的結果呢?

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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