先住後付的注意事項

博客 11:26 2020/11/11

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一手樓市銷售暢旺,但另一方面,市場仍有約1萬個已落成的一手單位有待出售。個別發展商為刺激此類單位銷情,推出名目不同的「先住後付」計劃。容許買家支付少量訂金後入住單位,在較長時間後才正式完成交易。此類對買家甚為吸引,但也有不少地方要留意。

不同發展商的不同項目,推出的先住後付安排都略有不同,但大致上的方向一樣:買家與發展商簽署臨時買賣合約、支付少部分樓價後,便可入住單位。待指定日期(常見的是1至3年內),才正式完成交易。

對買家,尤其是換樓客的吸引之處,是不必同時支付兩筆的住屋開支。現實中,換樓客面對的一個問題,是舊居仍有按揭要按月還款,在為新居申請按揭時,牌面上便有兩筆按揭在身,新居的按揭成數需下調一成,壓力測試也較為嚴格:要求2個按揭的總供款不逾月入4成、「加3厘」的壓測,供款不逾月入5成。大大增加一般打工仔採用「先買新居,再賣舊居」此一策略的難度。

「先住後付」的安排,將新居成交期押後,令「先買後賣」的換樓策略,在按揭難度上大大減少。此外,買家可在遷入新居後才放售舊居,中間不必另覓短期居所,減省不少麻煩。

但此類安排也有一定風險,最明顯的是按揭估價。由於正式成交期延後,「先住後付」便類似於樓花的建築期付款安排—買家會在較後時間才申請按揭、完成交易。因此,先住後付也會面對樓花建築期付款安排的同類風險:萬一在簽署臨約後,樓價下跌,銀行按揭估價不足,買家便需要另行籌措資金完成交易。
 

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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