定息按揭反應欠佳 反映買家財政穩健

博客 11:48 2020/11/04

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定息按揭反應欠佳 反映買家財政穩健

按證公司年初推出定息按揭計劃,標榜為按揭借款人提供比一般浮息更穩定的還款安排。但大半年下來,反應只可以用欠佳來形容。計劃未受歡迎,一方面可能反映港人普遍預期未來利率長期低企,其次可能也揭示了近一年入市的買家,是財政上較健康的一群。

定息按揭計劃在年初推出,此類產品標榜的是供款穩定,不會因為利率波動令每月還款增加;代價是利率比同期的浮息按揭略高(以及沒有現金回贈、沒有存款掛鈎戶口)。但產品生不逢時,聯儲局因應疫情,在3月兩次減息共1.5厘,後來更表明未來幾年聯邦基金利率都會維持現水平。展望最優惠利率在未來幾年都不會上升,同時拆息可望因資金流入而下跌,進一步削減定息按揭的吸引力。結果,定息按揭計劃至今只接獲17宗申請,比較於每月逾萬宗的按揭申請,可說似有若無。

「穩定供款」吸引力有限

現時按證公司以下調定息按揭利率,並再延長申請期。但由於市場預期利率大趨勢是低息期再延長數年,要借款人多付一點利息,換來「穩定供款」,吸引力恐怕仍然有限。預料定息按揭聊備一格的形勢難以扭轉。

但另一方面,定息按揭反應不佳,卻是再次證實,近年入市的買家,是財政較穩健的一群。年初不少業內人在看到定息按揭的條件後,在不同的平台提到過,產品最大的吸引力不在於「穩定供款」,而在於免除壓測,只需通過「供款與收入比率50%」的基本要求。此條款令同等收入、同樣還款期的情況下,定息按揭借款人可取得較浮息按揭為高的貸款額;又或借取同等樓按金額,選用定息按揭,收入的要求會較浮息按揭為低。

多數買家未用盡額度入市

持平而言,按證公司從未將此特色作為賣點,但在資訊流通的情況下,「定息可提高借款額」的特點也在市場廣泛流通。但結果申請仍然是寥寥可數。反映整體上市場極少買家需要透過定息按揭提高借款額。另一個角度看,其實絕大多數買家都未需要用盡額度入市,此是樓市相對健康的一個訊號。

值得留意的是,現時按證下調定息按揭利率,10年期利率為1.99厘,25年還款,每1萬元收入可借118萬元;相對於一般拆息按揭的供款與收入比率以2.5厘計,再進行+3厘的壓測,只可借97.7萬元,同等收入借用定息按揭可借入金額的差距會大幅擴大。此種優惠會不會令定息按揭變得較受歡迎,便有待時間觀察了。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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