樓市資產轉移機率遠高於大跌市

博客 11:36 2020/10/28

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樓市資產轉移機率遠高於大跌市

每次有政、經大事,關心香港樓價的觀察家就會討論樓價會受甚麼影響、會升還是會跌等。近期類似討論尤其熱烈,原因是經濟因疫情持續收縮、大企業的裁員潮才剛開始。另一方面,資金卻以破紀錄的規模流入香港。好淡力量角力,較可能出現的,不是樓價大升或大跌,而是資產轉移。

傳統經驗,經濟好,樓市才會好。但香港現時一方面經歷經濟衰退,另一方面樓價卻不見有多少調整,新盤銷售反而維持強勁,入票認購獲較前籌號的幾乎要開香檳慶祝。

一個較傳統的解釋是樓市表現較滯後,仍有按揭在身的業主一旦失業,一般會動用儲蓄供樓,最後未能重投就業市場,又或再搵工後收入大跌,負擔不了原有物業供款,才會放棄自住物業。當中有數個月的時差。如果期間經濟好轉,此些業主挺過了難關,整體樓價便不會明顯下跌。套用此說法,樓價是應跌未跌。但以上觀點難以說明為何在出現近嚴重經濟下行時,仍有大批財力較雄厚的人,排隊等入市。

準買家更應考慮負擔能力

比較接近現實的解釋是,整體環境的話是經濟收縮,但另一方面,香港也出現破紀錄的資金流入。過去10個月,銀行體系結餘增加3600億元,此些熱錢當然不會平均惠及小市民,但大量資金轉持港元,便總有一定規模流入資產市場,也有一批人會因此受惠。在一手供應不足的情況下,只要新盤開價不是太離地,總會有足夠的準買家捧場。

熱錢流入,滴漏效應不會在短期內惠及小市民。反而疫情持續,可能會出現規模難以判斷的賣樓減債潮。但資金充斥,只要市場有能力吸納放盤,未必會出現成交價級級跌的情況。較合乎現實的預期,是資產轉移,而不是樓價大跌。

不過,樓價未必有大跌空間是一回事,有沒有能力在大風大浪中維持穩定收入,支付樓債又是另一回事,對個別有意入市的準買家來說,後者可能是更值得考慮的問題。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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