放寬壓測真的可取?

博客 11:49 2020/10/14

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放寬壓測真的可取?

與地產相關行業的眾多KOL,近日紛紛以「幾年內都唔會加息」為由,大力建議取消壓力測試。表面看來理由充分,不如大家推演一下,真的放寬壓測的話,會有甚麼結果?

金管局在2010年推出按揭壓測,要求銀行在審批按揭時,在現行利率之上加2厘(2013年收緊至加3厘),供款不逾借款人月入6成,才可批出按揭。宣之於口理由是利率不可能長期低企,為免借款人在低息期借入樓按,在利率「正常化」後負擔不來,便推出了壓力測試。但10年下來,本地按息大致上維持在極低水平,聯儲局更表明,未來幾年美息都無上升空間。由此角度考慮,可能低息已是新常態,壓測看來不合時宜。

現時較為相宜的二手上車盤樓價500萬元,以九成按揭,即借450萬元、還款期30年計,在現行壓測標準下(H按,現時利率以鎖息,即2.5厘為準),月入需要在42,585元以上,才可通過壓測取得450萬元的樓按。

供應不加 壓測無放鬆空間

當局如將壓測放寬,只保留供款不逾月入五成的限制,可以令月入3.5萬元的家庭也可借450萬元。表面看,要買上車盤的入場門檻大跌。

但我們再看家庭收入的數字,官方統計,2020年第二季,月入4.5萬元以上家庭數目為75萬戶。而月入介乎3.5萬元至4.5萬元的,有26萬戶。粗略而言,放寬壓測,會令500萬元上車盤的有效需求上升35%。如果供應沒有同步增加,其他條件又一樣,結果只有一個:細價樓/上車盤樓價急升。

壓測的作用,除了是控制利率上升時,借款人供款佔收入比例之外,另一個沒有宣之於口的目標是限制資金流入樓市的速度。在港府未能有效增加住屋供應前,壓測似乎都沒有鬆動的空間。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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