先甜後苦的按揭實例 發展商按揭優惠期完利息大增

博客 11:03 2020/09/30

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先甜後苦的按揭實例 發展商按揭優惠期完利息大增

過去幾年,不少發展商都有為旗下新盤提供高成數按揭,而且還款初期普遍設有優惠,幾年過去,此類以發展商高成數按揭入市的買家,卻開始面對長期支付高息的問題。

陳小姐在2年多前,購入港島一個約2,000萬元的新盤單位,當時發展高提供85%一按,即借1,700萬元,還款期30年,首2年半利率為P-2.75厘,即2.25厘。每月供款約6.5萬元;優惠期後利率為P(5厘)。

2年半後,樓價幾乎不升不跌,未償還本金約1,600萬元,利率轉為5厘,每月供款會上升至8.9萬元。陳小姐一家收入約15萬元,按息上升後,每月供款會佔月入約6成。理論上她可以透過部分提早還款,又或轉按以減少供款開支,但現行措施下,市值2,000萬元的物業,銀行按揭金額上限只是1,000萬元;轉按便要有600萬元的現金彌補新舊按揭之間的差額。

應考慮優惠期後財政負擔

而現實是,選用發展商高成數按揭入市的買家,當初的財政情況普遍是欠缺首期,又或收入不足以通過銀行按揭的壓力測試。除非他們在數年時間內現金儲備大量增加、否則在新盤一按的優惠期後,其實難以轉按。

在上述例子中,事主的收入較高,扣除每供款,應該不至於嚴重影響生活。但高額的供款,可能會在未來一段日子持續削弱他們的儲蓄能力。

套用近期一套電影的金句:「What happened, happened」。過去採用類似按揭計劃入市的買家,既然難以轉按,剩下的應對方法便只有:

1. 繼續供樓、
2. 繼續供樓,並維持儲蓄,定期減債,減少未償還金額,為未來轉表作準備、
3. 考慮賣樓離場。

而對未入市的買家來說,遇上此類產品時,便應提醒自己,在數年的優惠期過後,恢復正常利率供樓,會對自己的財政有多大影響。計算後認為衝擊可以接受,才好決定是否以此入市。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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