放寬壓測你就買到心水樓?

博客 11:45 2020/09/23

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放寬壓測你就買到心水樓?

美國聯儲局主席打開口牌:美息未來幾年都維持不變。不少評論認為既然有官方保證,未來幾年低息環境持續,金管局的壓力測試變得不合時宜,倒不如放寬,以便買家入市。如果你認為放寬壓測,就可以買到心水單位,我只想說一句:少年,你太年輕了。

一般人認為按揭壓測「阻頭阻勢」,如果跟循2010年前的「供款與收入比率上限5成」的要求,明明可以借入更高的樓按金額;但在壓測之下,卻硬生生令可借取的金額減少。

以一個月入4萬的買家為例,在拆息按揭利率為2厘、供款30年,在沒有壓測,只要求供款不逾月入5成的情況下,最多可借541萬元。而在現行壓測要求(包括「現行按息」以鎖息為準),借款上限卻只有422萬元,令入市難度大增。如果放寬壓測,上述家庭便可提高樓按金額,購入更理想的單位,差距可能是1房變2房、又或者樓景變山景。

大部分人需面對上升後樓價

如果「放寬壓測」只是放寬一組買家的限制,的確會令樓按上限上升,個別買家可以考慮購買的目標範圍大增。但問題是:放寬的又豈止於一家?

一旦放寬壓測,是全香港一齊放寬,每一個想入市的準買家,可以借入的樓按上限都明顯上調。在其他條件都不變的情況下,結果只有一個:更多資金流入樓市、推高樓價。過程中,少部分買家會在樓價未完全反應時,成功在相對偏低的價格入市。但大部分人,便要面對上升之後的樓價。

利率不變的話,上述月入4萬的買家,借款額是上升了,但到時可以考慮的單位,質素可能與現時有壓測之下他可考慮的一樣:例如只可考慮1房樓景單位,本來想要的2房山景,早已不是舊價,要買的話,借款額又要進一步提高。

此種改變,對準買家來說,真的可算作幫助嗎?

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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