業主的祈禱:樓價不要升太快!?

博客 12:36 2020/09/16

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業主的祈禱:樓價不要升太快!?

樓價高企,港人仍然趨之若鶩,相當一部分原因,是買家預期住宅物業有保值乃至升值的空間。但世事千奇百怪,有些時候,會出現業主希望自己物業的樓價不要升得太快的情況。

樓價上升,代表資產增值,正常而言,業主應該會希望樓價愈升愈有;但有時,卻會有業主真心希望樓價不要升太快、甚至不要再上升。其中一種情況,是業主當初以發展商的「高息+優惠期」按揭計劃入市;在優惠期將近完結時,希望以按保轉按,避免未來要長期負擔高息樓按。但按保的適用範圍有其限制,如果樓價升太快,反而會令業主難以轉按。

升太快或超出按保適用範圍

舉一個實際例子,陳先生2年前以900萬元購入一個新盤單位,借用發展商按揭,按揭成數為樓價8成,首2年利率為P-2厘,第3年起為P(現為5厘)。優惠期內每月供款,未償還本金由720萬下調至約680萬元。如果樓價不升不跌,陳先生又合乎其他要求,他可以透過按揭保險轉按,按息將由原按揭優惠期後的5厘,下調至低於2厘。如果年期不變,每月供款會由原按揭優惠期內的約35,000元減至30,000元。

但如果樓價上升至高於1,000萬元,陳先生的物業便超出按保的適用範圍,按揭成數便只有5成,假設市值1050萬元,銀行按揭最多可借525萬元,要轉按的話,他便要有155萬元的現金,以支付新舊按揭的差額。手上資金不足的話,便要在原有的發展商按揭優惠期後以「正常利率」(即P)供樓,每月供款會上升至約40,000元。正正是按保有樓價適用範圍的限制,令一些計劃轉按,樓價貼近1,000萬元物業的業主,會寧可樓價不要上升。

考慮主動出擊提前轉按

但祈求樓價不升未免過於被動。對於借入發展商典型「高息+優惠期」按揭,又計劃轉按的業主來說,其實可考慮更主動的方案。一般發展商安排的按揭,罰息期會較短,例如是整筆一按不設罰息期,小業主大可在「優惠期」未滿的時候作轉按,現時H按的利率可能較發展商按揭的優惠期利率更低,根本不必等待「優惠期」滿才進行轉按。

甚至是原有的按揭設有標準的罰息期,業主亦應該向貸款機構了解,罰息的計算方法,再計算一下,如果支付罰息之後轉按,長期利息支出回落,是否較為划算。支付少量罰息之後換來長期低息,可能會比長期以較高利率供樓更為划算。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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