【退休規劃】擁千萬單親媽媽 擬買樓贈兒 應如何抉擇?

博客 15:59 2020/08/26

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【退休規劃】擁千萬單親媽媽 擬買樓贈兒 應如何抉擇?

今期讀者Agnes是與兒子相依為命,現職為私人公司會計部主管,和Alvin討論前已經提供詳盡的收支表、資產負責表及已購買的保險清單。她對「自己盤數」應該瞭如指掌,惟她擔心自己理財計劃會有遺漏,希望Alvin能給意見,可以增加成功執行的機會。

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Agnes主要有3項理財目標,分別是:

  • 考慮應否贖回按揭或額外購買一單位作投資收租;
  • 想買一輛車用作代步;
  • 計劃支持兒子3年後到海外完成碩士課程。

現時她持有一個海外物業及一個香港物業作收租,她則與兒子另外租樓住,故每月支出最大的部分便是供樓和租金。她亦要照顧父母生活,餘下便是一些日常家庭生活需要,每月支出容易計算。

轉按物業減財政負擔

現時她向銀行借貸327萬元,年息達2.3%,Alvin認為以她的專業工作及資產狀況,可以考慮轉按到其他金融機構,利率有機會下調0.5%或更多,希望能夠減低負擔。假如利息支出控制在1.8%左右,是否需要贖回按揭,便要視乎預算支付的327萬元現金,能否製造收益最少比借貸利息多約1.5%,即是年回報約3.3%。

在現時低息環境下,收益率相對下調,但以Agnes按揭還款期還有約13年來估算,如持有其他資產13年,年度化收益達到3.3%的機會應該不低,故倒不如將資金用作平穩投資,可考慮購買儲蓄型保險、較高投資級別的債券類資產,或一個包括優質股債類多元資產的組合。

全數償還按揭需沽出部分投資

另一方面,由Agnes提供的資產來看,如要全數償還按揭貸款,需要的資金包括存款及剛到期的儲蓄保險的價值,合共289.3萬元,另需沽出部分現時持有的股票及基金,惟現時是否理想價格沽貨亦需要考慮在內。

而如何安排剩下未動用的存款,便要視乎她會否有其他用途。假如她需要買車及為兒子應付3年後的海外修讀碩士的支出,她需要在現金流方面計算清楚是否能夠應付。至於是否應再投資多一個單位作收租用途,按未來樓價走勢實在難以估計,所以Alvin只會建議她從現金流方面考慮。

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再置業增現金流風險

置業問題方面,Agnes早年購買的單位原本是用作她與兒子的居所,但兒子成年後不喜歡住在自置物業,故她決定另外租住兒子喜歡的地方,導致她同時需要供樓和租樓。Agnes現時會有再置業的想法,是考慮到將來兒子會有自己的家庭,在能力範圍內想為他做好安排,買入他心儀的住所。暫時會用作收租,待十年八載兒子成家立室時,便可以給他作為居所。至於到時會否由兒子繼續供款等財政問題,她還未有具體定案。

他們心儀的單位是港島區一老牌屋苑的兩房單位,樓價約1,000萬元,假如要買入,以65歲計,16年供款期,每月總還款上限為收入的五成,即56,250元,但由於現時每月已用了23,500元供樓,只可用32,750元來供樓,即是需要支付的首期約450萬元。所以就算銀行肯批核貸款,但每月的支出增加很多,不單未有餘額儲蓄,還要節衣縮食。如果將物業放租,估計租金約2.5萬元,扣除各項必須支出後,加上現有盈餘應可勉強應付,但對家庭現金流增加不少的風險,置業的首期亦需透過變賣資產應付。

現時所有負擔都落在Agnes一人身上,人到中年,可以的話應該減少負擔,但她卻反其道而行,置業的決定會令她的現金流及資產過度集中的風險增加,真正得着可能是買到喜愛的單位,及獲得沒有保證的租金收益填補支出,整體上是否好的安排呢?Alvin和Agnes分析後,留待她決定下一步應如何做。

個人籌謀退休好時機

Agnes已經49歲,相信最遲16年後便會退休,能力容許的話應該是未來5至10年的事情,現在正是她為自己退休做安排的黃金時段,要好好把握。除了金錢,Agnes必須要有全面的保險保障,她目前人壽保障額有358萬港元,能夠應付未償還按揭,但她同時需要照顧父母及兒子最少未來5至10年的生活需要。假如沒有足夠人壽保障,她一旦不幸早逝,未來10年兒子及父母的生活便要由她目前的資產中套現來支付。

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檢視保險保障額是否足夠

她每年的家庭支出需要174萬元,萬一她不在時,每年支出估計也需要約100萬元。按現時的資產計算,扣除固定資產後,只有751萬元,扣除租金及其他投資收益的幫補,每年需要從這筆資產製造47萬元,雖然數字上可行,但期間又有很多不確定性。要將未來10年的風險及不確性降低,她需要考慮是否要安排10年期200萬保障額的人壽保障。

她另外有3份危疾保障保險,總保障額為187萬元,是很不錯的保障水平,但最大問題是最長期的保單都只能保障到75歲,佔總保額約一半。以她現時年紀再購買額外危疾的保費將會很高,所以Alvin建議她應該要檢討現時的住院醫療計劃保障是否足夠。除此之外亦應該為未來保費支出而準備保費儲備,預算一筆資金專用作支付未來醫療保險保費。

適時為兒子購入保險

除了自己,Agnes亦是時候為兒子安排適當保險保障、住院醫療計劃及保障到100歲的危疾保障等最基本的保險,保障額可以先安排100萬元。人壽保障可以是有儲蓄成分的終身壽險,當中的儲備性質需要穩健為主及長綫有增值空間。因兒子只是20歲且很健康,不論從財務或保險核保來說,安排適當保險肯定是正確決定。

 

【原文刊於第670期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】

林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生咨詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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