P按轉H按的好處與風險

博客 12:17 2020/08/26

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P按轉H按的好處與風險

之前我們提及,在銀行紛紛削減現金回贈、上調新批按揭利率之後,業主轉按的誘因大減。少數轉按肯定可慳息的例子是數年內以發展商按揭入市的新盤買家;另一類邊緣個案是數年內以P按(最優惠利率按揭)入市的人士,在決定是否轉按時,要有多重計算。

近一年的新批按揭,H按的使用比例約9成。但在2018年第四季至2019年初,P按由於各種原因,市佔率一度佔新批按揭的四至五成。隨着這批P按的罰息期陸續到期,相關業主面對是否轉按的問題時,考慮點會與以H按供樓的業主完全不同。

2年前的新批H按,利率一般為H+1.3厘,現時供款利率約1.55厘;鎖息為「大P」減3.1厘,即2.15厘。而當下新批H按,利率為H+1.5,鎖息約為「大P」減2.65厘,即約2.6厘。對借款人來說,兩個計息標準都是新不如舊,自然是一動不如一靜。

H按較為波動 長遠情況未明朗

但對2年前取用P按的業主來說,又是另一番故事,當時P按條件一般為「大P」減3.1厘,即2.15厘。如果現時成功轉用H按,利率是H+1.5厘,即約1.75厘,即可減息0.4厘。以未償還按揭金額300萬元,年期尚餘20年計,原有P按月供15,391元,轉為H按,年期、本金不變,月供是14,824,每月節省567元。加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈,足以抵銷律師費,帳面看似乎轉按是合理決定。

但借款人也要留意,H按較為波動,而新批H按的鎖息上限較2年前為高,目前以「大P」計,約為2.6厘。日後如果拆息上升,而最優惠利率不變,現時轉用H按,未來可能會以鎖息供樓,利率會較現有2.15厘的利率為高。

具體來說,放在原有P按借款人眼前的選擇是:如果現時成功轉按,利率即時下跌0.4厘。但風險是,未來如果拆息上升而最優惠利率長期不升,供款利率有可能較現時上升0.45厘。

市場一般估計,未來2、3年低息環境會持續,短期看轉按的贏面較大,但長遠情況卻較不明朗。轉與不轉,對現時以P按供樓的業主來說可說費煞思量。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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