「第22條軍規」與居屋加按

博客 12:11 2020/08/12

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「第22條軍規」與居屋加按

「加按」是不少業主需要資金周轉時的途徑,但相比起私樓,未補價的居屋雖然也可以在房屋署同意下加按,但難度便大得多。有時甚至令人想起一本經典小說《第22條軍規》。

《第22條軍規》(CATCH 22)大致上說的是美軍有一條規定,如果想提早退役,士兵必須自證精神有問題。矛盾的是,既然有能力自己提出精神有問題,便是相當理性,當然難以獲上級批準退役。未補價居屋(以下簡稱居屋)加按也有類似的情況,原則上,如果居屋業主因以下理由,需要現金周轉,可向房署申請進行加按:

1. 籌措醫藥費
2. 家庭成員教育經費
3. 殮葬費
4. 業主因離婚或分居需向配偶付還樓價或支付贍養費
5. 業主因生意出現財政困難,難以應付開支

未補價的居屋,業主非持有完整業權;而且當初業主購入單位申請按揭時,有房委會的擔保,加按要官方同意,說來合情合理。問題在於,在房署之外,加按也要視乎銀行的取態。

要留意的是,新買賣居屋,由於有房委會擔保按揭,小業主可取得樓價9成或9成半的樓按貸款,而且批核也較為寬鬆。

財政壓力與壓測的困局

但居屋加按,新增的借款是不涉及房委會擔保的,亦因此,銀行批出貸款時,需要進行壓力測試。矛盾的是,如果業主需要加按套現,多數情況下代表他有一定的財政困難,甚至是已經債務纏身,此類客戶,本身便較難通過壓力測試。

另一個矛盾點在於貸款額度:一般銀行其實對於低額度的按揭貸款興趣缺缺,例如借款額在100萬元以下,已較難找到願意承按的銀行。但如果額度較大,又返回壓力測試較難通過的問題。

當然,市場也有合規的貸款機構以較寬鬆的批核條件承造居屋加按/轉按;但較易批核的代價,便是利率一般會較銀行按揭利率高幾厘以上。借與不借,便需要借款人小心衡量了。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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