新盤按揭的轉按限制 選發展商按揭 先諗點「脫身」

博客 12:28 2020/08/05

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新盤按揭的轉按限制 選發展商按揭 先諗點「脫身」

近期銀行逐步下調新批按揭,特別是轉按的優惠;令過去幾年小業主「每兩年轉按一次」的操作變得無利可圖。少數的例外,是以發展商按揭購入新樓的借款人,即使優惠削減,仍會積極部署轉按。但此類業主在在轉按時,也會面對不少限制。

在銀行上調新批按揭利率、削減現金回贈之後,多數小業主已欠缺轉按的誘因。少數的例外,是過去數年以發展商按揭購入新盤的買家。此類按揭常見的安排,是貸款成數較高、還款初期有利率優惠,幾年後的利率會恢復正常—一般在P至P+1%左右。對選用此類按揭計劃入市的買家來說,銀行新批按息雖然輕微上調,但仍遠低於發展商按揭的利率,轉按至銀行,仍可慳息。問題是,由發展商按揭轉按至銀行,卻有多個限制。

在樓價方面,最理想情況是樓價較購入價上升,但又不逾1000萬元。

新盤按揭的優惠期一般只有數年,還款數年,償還本金的比例不會很高。樓價如果較購入價下跌,轉按以估價計算,可借入的金額未必可以償還舊按,因此較理想的情況是樓價較購入價上升。

但另一方面,樓價升得太快,對轉按也未必是好事。轉按時,物業最新估值最好不要高於1000萬元,原因是多數發展商按揭是高成數貸款,轉按至銀行,如要用新按償還舊按,往往要透過按揭保險計劃進行。但如果樓價高於1000萬元,便不符申請按保的資格,按揭成數上限只有5成,新按借款額可能遠低於舊按未償還款額。

入息需足以通過壓測

買家選用發展商按揭有多個原因,除了按揭成數較高外,部分原因可能是入市時未能取得銀行按揭,便轉向審批較寬鬆的發展商按揭。如果小業主幾年下來,入息未有增加,又或因持有物業而難以通過壓測,一樣難以轉按。

同理,如果借款人的信貸紀錄不良、又或欠缺入息證明,亦一樣難以轉按至銀行。

購買新盤時,易批核、初期又有利率優惠的發展商按揭無疑對部分買家有強勁的吸引力;但選用此類安排,不宜過於短視,需要考慮在利率優惠期後,如何「脫身」。也要考慮萬一未能轉按至銀行時,財務上是否可長期應付較高的利息支出及供款。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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