按息跌 可借取樓按金額反而減少?

博客 12:32 2020/07/29

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按息跌 可借取樓按金額反而減少?

近期拆息大幅回落,即使銀行輕微上調新批按息,整體而言,按揭利率仍在下調。按息回落,借款人每月供款支出減少,但要留意,在現行壓測要求下,同等收入的按揭申請人,可借取的樓按金額反而較前減少。

去年7月,新批H按利率大概是H+1.3厘;近期新批H按利率大概是H+1.5厘。雖然「H+」的息差上升,但一個月拆息卻由去年7月的約2厘,大跌至近日的0.25厘水平,考慮H按的封頂利率,實際按息會由去年中的2.15厘,下跌至目前約1.75厘,貸款額相同的情況下,每月還款亦相應減少。

但另一方面,如近日以同等收入去申請按揭,會發現「按息下跌」之時,壓測下可借取金額反而減少。主要原因是近期銀行上調了H按的封頂利率。去年中,以最惠利率作準的H按鎖息上限一般為2.15厘,近日卻上調至2.5厘。

計算壓測以封頂利率為準

以周一的一個月拆息約0.25厘、新批H按H+1.5厘、封頂利率2.5厘計,實際供樓利率是1.75厘。與一年前的新批接揭條件比較,當時一個月拆息2厘,一般H按條件為H+1.3厘,封頂利率2.15厘,實際供款利率是2.15厘。雖然實際的供款利率下跌,但銀行為H按申請人計算壓測時,卻是以封頂利率為準的。換言之,在拆息下跌但封頂利率上升的情況下,便會出現供樓利率下調,但可借取樓按金額減少,又或者同等借款額,需要更高入息以通過壓測的現象。

以一筆400貸款額萬元,還款期30年的按揭為例,以上文提及的條件,在去年中申請,月入需要36,402元才可通過壓測,每月供款15,087元。如果在現時申請同一金額的樓按,雖然實際每月還款是14,290元,但月入卻需要37,853元才可通過壓測。有意入市的準買家,宜小心留意相關變動對財務安排的影響。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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