按揭申請的Plan B

博客 16:47 2020/07/22

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按揭申請的Plan B

參選議會,候選人擔心被DQ,大都有「Plan B」,其實申請按揭,也可能因種種原因不獲批。尤其是近月銀行有收緊按揭的跡象,置業人士在申請按揭時,宜一早部署,準備自己的Plan B。

買樓最怕遇上的一個情況,是按揭有阻滯,小則未能借足所需款項,大則申請被拒批;而無論問題大小,都可能嚴重影響置業人士的財務安排。為防意外發生,有意入市的買家,宜事前作出部署,一旦出現意外,也有後備方案應對。

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按揭申請預上阻滯,可以有不同的原因。不論是「借款申請人的問題」、「抵押物業的問題」,又或銀行貸款意欲欠奉,都可能導致一樣的結果──未能借足心目中的款額。面對不同情況,處理方式各異。但如果以「事前部署」的角度考慮,其實主要的應對方案都是那幾種:

1. 動用現金儲備

三種準備中,現金儲備可說是萬金油,不管甚麼原因,只要遇上批核貸款額不足的情況,動用現金儲備都是最簡單有效的選擇。此招的代價當然就是儲備萎縮。

2. 備用擔保人

第二,是備用擔保人,如果申請人是因為可證明的入息不足,銀行批出的貸款額低於預期,最常見的應對方案是找一位親屬作擔保人,而且最好是有收入、證明文件齊全、沒有其他按揭負擔的。此種情況下,買家有機會獲批足額按揭,不需為了提高首期而動用儲備資金;但代價是,按揭擔保人本身有需要借取按揭時,會因擔保人的身份,而令可借入的金額大幅減少。此外亦要留意,如果銀行是因為物業估價不足而下調按揭額,出動擔保人的作用便不大。

3. 考慮應急貸款

最後,假如借款人的入息證明不齊全,被多家銀行拒批按揭。如果申請人本身準備的現金儲備不足以完成交易,但又不想撻訂離場,可以考慮審批標準較寬鬆的財務公司,作為緊急應對方案。財務公司按揭的利率當然較銀行為高,對借款人來說,較理想的情況是一兩年來轉按回銀行,避免長期以高息供樓。但要留意,如果自己的財務情況本身就不理想,借入利息較高的財務公司按揭,可能令財務情況進一步惡化,除非樓價持續上升,否則未來轉按的難度可能較想像中更大。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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