舊樓做按揭 有咩要留意?

博客 11:30 2020/07/01

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舊樓做按揭 有咩要留意?

近期新盤銷情暢旺,但所謂「百貨應百客」,市場上有買家偏好新盤,也有買家因為樓價、社區及位置等因素,偏好二手住宅。不過,如果心儀物業樓齡偏高時,買家在申請按揭上便有不少地方需要留意。

金管局對按揭年期有一定限制,銀行為客戶提供按揭,還款期不可長於30年;但此並不意味任何按揭申請都可以取得長達30年的還款期,例如樓齡較高的物業,便未必可獲銀行批核較長的按揭還款年期。

不同銀行有不同的內部指引,一般來說,樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年,一個樓齡45年的物業,獲批的按揭年期上限便是25年。基於有關指引,銀行批出的按揭年期,未必與按揭申請人要求的一樣。

大型藍籌屋苑審批較寬鬆

此類內部指引的執行,有一定彈性,例如大型藍籌屋苑、傳統豪宅等,一般會豁免,縱使樓齡較高,仍可獲批30年按揭。但對於單棟樓,銀行批核時通常會跟足指引。

按揭年期的改變,會影響每月還款的數字,進而影響按揭壓力測試的計算。舉例而言,假設按揭申請人未持有或擔保其他物業按揭,也沒有其他債務,400萬元的按揭貸款,利率2.5厘,在30年還款期的情況下,月供為15,804元,申請人月入需高於37,853元,才可以通過壓力測試。而同樣貸款額及利率,但還款期如為25年,每月供款便會增加至17,945元,借款人月入需高於40,940元,才可通過壓力測試。

此外,高齡物業也會影響物業未來的變現潛力。假設現時購買一個樓齡45年的物業,按25年。10年之後物業樓齡55年,到時賣樓,新買家可能只可獲15年按揭,在樓價、利率不變的情況下,對收入要求更高。此種限制,亦是高齡物業較少成交的原因之一。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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