【退休規劃】手持4物業銀行人　點樣自製退休長糧？

今期讀者Bess還有兩年便進入退休階段，目前收支狀況良好，每月儲蓄金額可達4.5萬元，佔總收入的47%。她更手持4個物業，惟國內物業尚餘100萬元貸款。退休後醫療保障成為一大難題，Bess亦擔心退休後失去穩定收入對償還按揭造成問題，故請教Alvin應如何安排。

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現時Bess的收支狀況很好，惟Alvin提醒她要多加留意醫療保障。由於退休將近，目前她的醫療保障有兩份，分別是在2005年購買的個人醫療保險及公司提供的團體醫療計劃。不過，醫療保單已15年沒有更新，相信保障應該不足，而公司的保障亦會兩年後終止，所以醫療保險保障這方面是時候要去認真檢討。

Bess國內的物業仍有100萬元貸款，而香港及英國的物業已經全數支付。此外，她還有一份儲蓄保險計劃在未來兩年仍要供款共50萬元，所以扣除這些需要後，仍然有70萬元流動現金可用作周轉現金。

而且在未來兩年退休前仍然有108萬元可儲蓄金額（4.5萬x12x2=108萬），相信亦足夠應付償還按揭金額，問題是應否這樣做，有沒有更理想的安排方式？

資產功能應清楚劃分

Alvin把Bess持有的資產以功能劃分，每種資產在組合中有不同分工，就算同樣是物業，都可多於一種的資產，例如不動產應該以居住為主要用途，亦可作增值用途。

一、居住需要的不動產

Bess的物業分散在三地，亦按她的想法而分配為三類資產。第一類是自住用途、和親人共同持有的香港物業，她所佔的比例價值為總資產一半。這個不動產未來要維持居住用途的成本包括潛在維修保養需要，這方面需要預備儲備。

二、準備應付退休後潛在醫療支出的風險管理資產

第二類是風險管理資產，她現時應趁身體健康時，考慮購買私人醫療保險。由退休開始到整個退休人生階段起碼有20年以上，估計需支付的保費一般累積約80萬至100萬元。針對風險管理資產，她應要安排可製造穩定收益用作支付保險保費的計劃。

醫療保險保費會按年齡而增加，人生後期增幅會更大，預算每年能提取的收益應以70歲左右的保費為標準。早期未用的收益可保留增值，用作補貼未來保費高於當時收益的差額。

三、製造穩定退休收入的平穩收益資產

Bess每月日常支出為3萬元，她期望將來退休後能夠維持現時的生活水平。以她目前的組合來說，能夠提供穩定收益的資產，包括英國和國內的收租物業。扣除稅務支出之後，這兩個物業能每月提供約1.5萬元（計稅項支出，實收1.4萬元）生活費。然而，資產存有外滙風險，租金都是以英鎊和人民幣收取，因滙率浮動，如兌換為港幣作生活費，會增加變數，而且這不是保證收入。

除此之外，Bess經朋友介紹而購買一些能提供保證收益的私募基金，條款指明未來退休時，每月可收取8,300元為入息，年收益率略少於5厘。

因此這三個穩定收益資產，每月能提供22,300元給Bess為生活費。由於現時還未需要動用，所以可考慮儲存在其他穩定收益資產，用作應付需要。例如可保存成為以上提到的風險管理資產。

四、長綫令資產組合增值及可以跑贏通脹的增長資產

Bess在珠海的物業，現時市值為300萬元，雖沒有租金收入，但她估計有機會升值到400萬元，還有便是強積金組合和儲蓄型保單都是定位為以資本增值為主的資產。

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配置現金流同樣重要

了解了不同資產的定位後，便要看未來現金流需要而配置。如果只維持現時穩定收益資產，不足以應付每月3萬元需要的退休收入，所以Bess需增加資金在平穩收益資產組合中。

現時三個資產的收益率平均為4.46%，在同一假設收益率下，Bess便需要額外安排約207萬元資金。可考慮方案包括將儲蓄及未來兩年後到期的儲蓄保單轉為提供平穩收益資產，但需要全部轉換才夠資金，而且組合提供的主要收入都並非保證，存在變數。因此應考慮部分資金配置在保證收益較高的年金或儲蓄型保單。

另一種可考慮做法是退休後將自住物業申請安老按揭，提升保證收入。根據以上安排，保留為長綫增值資產的便是珠海物業及強積金組合，退休後強積金計劃的累算權益有機會要轉為風險管理資產，增加醫療保險保費的儲備。餘下的珠海物業只是單一資產，不是組合，因佔的金額高，風險自然較高，套現能力風險和滙率風險等都是不容忽視的。

【原文刊於第658期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】

林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生咨詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。