兩種物業「甩名」 有咩唔同?

博客 11:31 2020/05/27

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兩種物業「甩名」 有咩唔同?

近十年官方遏抑樓價的招數紛陳,但招數其實可細分為「提高非用家入市成本」、以及「緊縮按揭」兩大類。而針對此兩大類措施,坊間亦演化出迴避的招數:例如兩種「甩名」。

第一種甩名,是將物業售予直系親屬,目的是恢復自己「沒有持有香港住宅物業」的身份,可稱為「甩業主名」。此中又可細分為將部分業權轉移與聯名持有物業的親屬(即A、B聯名持有物業,A將持有的業權轉讓予B)、又或將自己持有的物業直接轉讓予直系親屬。由於前一種交易中,買、賣雙方會起碼有一人重名,技術上可統計。在首季的二手成交中,此類交易佔約1成。至於第二類成交,業界則無從統計。

執行此類甩名的成本是轉名的律師費、以及印花稅。由於直系親屬轉名,不論買方本身是否已持有本地住宅物業,只需以「第二標準稅率」支付印花稅;以一個夫婦二人本身各持有一個物業的個案為例,丈夫將自己市值600萬元的物業轉讓予太太,印花稅率是3%,即付稅18萬元。

大費周章的好處,是恢復「未持有物業」(俗稱「首置客」)的身份,再入市的話,支付印花稅會以「第二標準稅率」計算,而不需支付15%的第一稅率。以上述例子中的已將物業售予太太的丈夫為例,他再入市購買一個600萬元物業為例,稅費支出是18萬元。相反,如果二人各持有一個物業,任何一人再入市購買物業,印花稅便是15%,樓價600萬元的話,稅款為90萬元。簡單計算,先進行親屬之間轉讓,可節省6成稅款支出。

此種轉讓也有一定限制,例如直系親屬有嚴格定義:夫婦、父母、子女、兄弟姊妹才算是直系。其次,如果原先持有的物業尚未供滿,將業權轉讓予親人時,便要償還貸款予銀行。操作上與一般交易無異,「買方」向銀行申請按揭,交易時透過律師將按揭餘額償還予「賣方」的原有按揭銀行。此中便涉及買方收入是否足夠通過壓測、申請按揭的問題。

第二種「甩名」,是物業原有按揭需要親人作擔保;但擔保人的身份,會影響到其本人入市,包括按揭成數會下跌一成、壓力測試標準收緊。一般處理方式,是等待按揭借款人本身收入增加、按揭餘額下跌,可以不需家人作擔保後,自行轉按,順便移除家人的擔保人身份。完成轉按後,原先的擔保人便也許「沒有為其他按揭物業借貸或擔保」的身份,置業時可以獲得「正常」的按揭成數、壓測標準。

執行第二類甩名(甩擔保人名),由於不涉及業權轉讓,不需支付印花稅,主要的成本是轉按的律師費,但多數情況下,轉按的回贈足以抵銷。另一種成本,是新舊按揭的息差,尤其是近一年新批按揭的條件可能較2、3年前差,業主要以轉按移除擔保人,要有按息略為上升的心理及財政準備。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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