僭建、釘契與按揭 有何關係?

博客 14:12 2020/05/20

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僭建、釘契與按揭 有何關係?

近來報章的頭條多了有關官員物業僭建的報道,亦再次炒熱僭建話題。僭建不單可能影響建築物安全,亦會影響到物業按揭的申請,如果準買家在購置物業時發現物業有僭建物,更要小心留意。

首先要釐清兩個概念:「僭建」及「釘契」。僭建是指建築物上未經正式程序申請的加建或改動。屋宇署發現僭建物而發出清拆令,會在土地註冊處登記相關問題,俗稱「釘契」。

已「釘契」不代表不可以買賣

物業已「釘契」,不代表不可以買賣。以物業有僭建而被「釘契」來說,是官方於樓契註明,物業業主有責任完成某些清拆工程;地產代理及處理有關交易的律師,亦有責任提醒買家,單位已被釘契,如購買單位,將「繼承」有關清拆工程的責任。事實上,一個被釘契的物業仍可買賣,只是很多買家為免麻煩,可能不會考慮被釘契的物業,無形中令業主成功出售單位的機會降低。

在按揭的角度來說,一個單位有僭建物或清拆令,亦不代表一定不可獲批按揭;不同銀行對有僭建物/有清拆令的單位,處理情況有別。部分銀行對於單棟樓、村屋等物業,可能會在批出按揭前視察單位,即使物業沒有清拆令,銀行都可能會發現到明顯的僭建物。

僭建嚴重 批出按揭機會微

如果申請的是按揭保險之類的高成數按揭,幾可肯定不會批出按揭予有清拆令的單位。如果是一般成數的按揭,部分銀行在處理按揭申請時,如發現單位有僭建,會評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用。以輕微僭建為例,部分銀行會要求估價公司提供報告,計算還原工程的費用,再要求借款人簽署文件,同意承擔因僭建物而衍生的所有責任,包括業主保證支付維修開支、還原僭建。但為彌補風險,按息仍可能較一般物業為高。

當然,如果僭建情況較嚴重(極端例子如在村屋地底自建地牢),批出按揭的機會便極微。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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