【轉按好唔好】決定轉按前須要考慮的三件事

博客 20:18 2020/05/13

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當轉按有如賭大小

在不是很久之前,小業主轉按,可享盡各種好處──利息便宜了、新銀行會提供可觀回贈及各種優惠。但現時轉按,不但回贈較過去大減、利率條件亦不是一面倒對借款人有利,轉與不轉之間,感覺彷如賭大小。

在需要熱切搶佔按揭市佔率時,不同銀行都會為客戶提供大量優惠。競爭激烈之下,優惠愈來愈多。新按揭合約的利息可能較舊按為低、銀行會提供可觀回贈(高峰期達貸款額2%)、更有與按息掛鈎的存款戶口;變相鼓勵按揭借款人在罰息期後轉按以賺盡好處。

但近一年銀行開始調整策略,不但新批(包括新買賣及轉按)按揭的利率略為調高;新買賣及轉按更有不同待遇,轉按可獲回贈會低於新買賣按揭。

三個範疇需要考慮

以一個2年前取用的按揭戶口為例,典型的利率條件是H+1.3厘、封頂利率為「大P-3.1厘(現為2.15厘)」;而現時轉按,典型的利率是H+1.24厘、封頂利率為「大P-2.75厘(現為2.5厘)」、回贈為貸款額0.5%。

封頂利率新不如舊?

以上述例子來說,表面看以H+計,轉按的話,利率是下跌了0.06厘;但封頂利率卻新不如舊,當拆息上升時,轉以P減供樓,舊按利率低於新按0.35厘。第一層要賭的,便是未來拆息會不會長期偏低,如果會,轉按會較有利,否則是一動不如一靜。

回贈的抵銷作用

第二層要計算的,是萬一轉為封頂利率供樓時,轉按所獲的「淨回贈(回贈減去律師費)可抵銷多少個月的新舊按息差。原則上,如果利率回贈足夠高,新按利率略高於舊按,對借款人來說可能仍然是轉按較為有利。但在回贈大減的當下,淨回贈下跌,抵銷作用亦大減。

罰息後按揭市場情況

第三層要計算的,是罰息期後的按市情況。假設轉按獲得的淨回贈高於罰息期內新按較舊按多付的利息。

如果罰息期後,仍有銀行提供利率接近、回贈比率相似的條件,那麼今日轉按便是對借款人有利的決定:只要繼續執行「罰息期後轉按」的策略,便可不斷透過回贈慳息。但如果罰息期後,銀行為轉按客戶提供的條件進一步轉差,埋單計數,今日轉按的結果便是取得0.5%的回贈,往後多年卻要支付略高的利息。

轉按遊戲由借款人必贏,變成可能贏、可能輸。估計會令今年的轉按數字大幅收縮。當然,市場發展千變萬化,如果銀行體系結餘持續上升,銀行要為資金找出路、轉按條件大幅好轉的話,那又是另一回事了。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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