負資產與減辣

博客 17:17 2020/05/06

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負資產數字按季增加一倍至三百多宗,有意見指,為免情況惡化,政府宜放寬各類辣招。但此類建議,為了減輕一個小問題的影響,而將整體社會置於更大風險之下,可說是捨本逐末。

表面看,負資產出現的原因之一是樓價下跌;如果政府撤銷幾項辣招(一般理解指幾類印花稅,包括買樓時付樓價15%的買家印花稅、15%的從價印花稅、買賣後3年內轉讓,要付樓價10至20%的額外印花稅),理論上會大幅降低買家的入市成本,將刺激樓價向上──負資產便會減少了。

理論上,官方如果以任何方式刺激到樓價上升,的確會令負資產數目減少。問題在於代價!幾種辣招的出現,原本目標是遏抑炒風,避免樓價急升。

額外印花稅在2010年底推出、之後加辣再推其他兩招。單以遏抑樓價計,辣招不算成功──現時樓價比2010年底時,高出約1.3倍。但由各方資料看,辣招加上收緊按揭指引,的確令住宅市場購買力轉為用家主導,而且是較具負擔能力的用家主導。

我們認為現時負資產是「小問題」,不止是其數量較過去多次經濟下行時為低;而是在於整體上,住宅市場是用家以自己可以負擔的樓按債務入市。此種情況下,大致上貸款機構的壞帳風險較低。

如果撤辣,短時間內可能因為投資者入市的成本下降而導致樓價上升(本地用家入市只需付數樓價數個百分點的印花稅,置業使費不會因減辣而下跌),代價是令現時用家主導的生態改變,令投資者比重回升。長遠而言,這種情況對多數用家不是好事。

先不說現時樓價較去年中的高峰,只是輕微調整不足一成、現時撤招在原則上是否適當。在整個樓市的風險角度看,用家為主的市場遠較投資者活躍的市場健康──投資者在跌市時,較容易選擇計數離場──一個投資者較活躍的資產市場,價格應該會較為波動,這又是不是大家願意看到的結果?

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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