對借用高成數按揭買家的忠告

博客 12:18 2020/04/29

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對借用高成數按揭買家的忠告

本周首季負資產統計出籠,由於預期數字較上季明顯增加,傳媒已先找人問罪。當局去年10月放寬按揭保險適用範圍,被認為是令負資產增加的主要原因。不少準買家可能會因為類似的評論,而認為高成數按揭屬高風險操作,可免則免。但這未必是合理、實用的取態。

放寬按保,更高樓價的物業也可申請高成數按揭,結果在樓價下跌時,令負資產個案增加。此是事實,但搔不着癢處──未有指出真正風險所在。想像一下,某天政府推動大家,增加投資於個人退休金;但幾個月後適逢股市調整,大部分人出現損失。此時說「因為增加投資退休金,結果大家損失都增加了」當然不是違反事實的批評。但卻不能推至「應該避免投資退休金」的結論。

現實中,除非樓價只升不跌,否則只要樓價有波動,市場又有按揭貸款存在,負資產便可能出現。由現實中600萬元以下物業買少見少,又或重建換樓鏈的角度看,去年放寬按保,至1,000萬元以下物業都可申請8成至9成的正規按揭,不能說是無理決定。只是政府運交華蓋,放寬不久即碰上百年一遇的疫情,樓價調整,負資產個案上升的帳都算到政府頭上。

有自住需要 可參考原有壓測標準

但正如我們多次指出,比起按揭成數,按揭金額其實更值得借款人留意。的確借入9成樓按,物業成為負資產的機會較7成樓按為高。但只要利率、收入等因素沒變化,借款人每月的財政不會因負資產而惡化。

去年調整按保,真正值得非議的,是一併放寬了壓力測試的計算──壓測表面上是應對「未來一旦加息」的情況,希望控制在加息3厘的情況下,供款不逾借款人月入6成。但另一個效果,是在一輪計算後,令借款人在「現行利率」下,借款被限制在月入4成多。當局有條件地放寬了此方面的要求,事實會令借款人在「現行利率」下,每月供款上限由4成多增加至最高5成。而一旦遇上收入下跌,按揭供款佔入息比重便會明顯上升—此可能正是不少人現時要面對的問題。未能通過壓測的按保申請人,只要多付保費,仍可獲批;此安排處理了貸款銀行及保險公司的風險,但沒有處理到借款人的風險。

對有自住需要,又要申請高成數按揭才能完成入市大計的買家來說,我們的忠告是:不妨參考原有的壓測標準,將自己的按揭還款限制在一個相對較低的水平,不是因為擔心未來利率可能回升,而是一旦防疫長期化,收入減少,按揭還款都可限制在一個較低的水平。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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