「技術正確 方向錯誤」的按揭建議

博客 11:14 2020/04/08

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「技術正確 方向錯誤」的按揭建議

據報有銀行在疫情之下,收緊了按揭審批,對於某些面臨減薪、放無薪假的僱員,計算入息上可能更為偏緊。有指按揭申請人(尤其是一手樓的買家)如果擔心入息下跌影響按揭申請,可以考慮將成交期提早,便可以用之前較高的入息作為計算壓測的標準,避免銀行拒批按揭。細究下來,此類建議其實有不少問題。

第一個問題是「技術正確、方向錯誤」。可以想像一個足球員,踢出一個世紀金球──卻轟入己方的龍門。銀行審批按揭,對於有固定收入的受薪人士,一般會要求提供3個月的入息證明。技術上,一名申請人如果知道自己本月或下月的收入將下跌,而提早完成物業交易,以未下跌的入息去申請按揭,在「正常情況」下,的確較收入下跌之後,才去申請,有較大的獲批機會。問題是:如果按揭申請人本身的收入不穩,難以長期應付未來的按揭供款,為甚麼要勉強完成交易?

當然,按揭申請人是否會長期收入不穩,的確有討論空間。可能個別人士近月面臨收入下跌,但不知何故,對於未來收入回升卻極有信心,為免幾個月後因為入息減少,未能借足樓按而撻訂,提早成交可算是一個權宜之計。至於未來收入是否可一如預期回升,便有待時間證明。

第二個問題是對審批人員的誤判。信貸審批並不僅僅是根據條文進行的一套死板程序──按申請人現有收入證明,過了壓測就一定獲批。銀行會因為疫情而特別留意某些行業僱員的收入情況,已說明銀行審批不只是按章工作,而是會因應情況變化而有所調節。當媒體、社交平台上充斥「教路文章」,建議擔心未來收入下跌的新盤買家提早交易以便按揭獲批,其實亦會觸發銀行神經,未來一段時間,銀行遇上提早交易的按揭申請個案,問長問短的情況可能增加,例如要求申請人提供提早交易的理由、要求補交就業證明等等;如有懷疑,可能會提出較不吸引的借款條件,甚至會直接拒批。

提早交易以便按揭獲批的建議,在「正常情況」下可能有用。但碰上百年一遇的疫病,現時的情況還算不算正常,其實也大有斟酌餘地。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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