樓價受壓 新盤一按轉按難

博客 15:02 2020/04/01

分享:

樓價受壓 新盤一按轉按難

過去幾年,不少新盤以自設的高成數按揭為賣點。此類新盤按揭,一般設有數年的供款優惠;優惠期滿,供款利率會大幅上升。選用此類安排入市,多數業主會盤算,優惠期後轉按至一般銀行,以節省按息支出。但樓價有下行壓力,此類計劃執行難度將上升。

過去幾年一手市場成交量維持暢旺,背景因素之一,是發展商可提供較二手樓按借貸成數較高的按揭,如果不涉及銀行,批核要求往往亦較為寬鬆。由於發展商(或其安排的財務公司)的利息成本較銀行為高,此類按揭的利率,亦會較銀行提供的樓按為高。為了促銷,此類新盤按揭,一般設有數年的供款優惠;例如首3年供款利率是P-2%,優惠期之後是P或P+1厘等,較一般銀行按息,利率高出2.5至3.5厘。

選用此類有優惠期的高息按揭,又要避免在優惠期後長期支付較高的利息,業主可以有以下三個選項:一)賣樓還債、二)轉按減息、三)抬錢減債。

賣樓還債此選項是否有利,最重要的因素是樓價:物業現時市值最好是高於購入價,退而求其次是高於樓按未償還貸款。高於購入價,即賣樓後帳面獲利。如果賣價低於購入價但高於樓按餘額,即賣樓是蝕讓,但仍可取回一定現金;此外,如物業現價高於1,000萬元,新買家按揭成數上限只有5成,代表客源受限。當然,購入時間最好已過3年,以免售樓要支付額外印花稅。

第二個選項是轉按減息,此策略會受制於樓價及按揭因素。相對容易轉按的一群業主,是在數年前以發展商按揭購入樓價600萬至1,000萬元新盤的買家。由於政府在去年放寬了按揭保險的適用範圍,市值1,000萬元以下住宅物業也可申請按保,一些早幾年以發展商按揭購入樓價600萬元以上物業的買家,如果物業現價低於1,000萬元,又符合按保的其他申請條件,可積極考慮轉按,以節省利息支出。

另外,如果早幾年入市時,是因為供款與入息比率、又或收入不固定等原因,未能申請按保而借取發展商按揭入市,而基本情況又未有改善,現時亦是難以透過按保轉按慳息。

而不論賣樓抑或轉按,一個變數是物業市值。首先,如果物業市值高於1,000萬元,便不符申請按保的基本要求,難以轉按。而受疫情影響,市場預期樓價有下調壓力,本周便有評級機構發表報告,估計樓較高位會有2成的跌幅。如果預測準確,便代表業主未來賣樓套現所得減少、又或轉按借款限下跌。

最後一個減少利息支出的方法是抬錢減債,直接償還部分高息樓按,以避免長期的利息支出。當然,此一選項的代價,是即時減少現金儲備。在經濟情況未明的情況下,究竟應該減債,抑或保留較多的儲備,亦是令人費煞思量的問題。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版