定息按揭生不逢時?

博客 14:54 2020/03/25

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定息按揭生不逢時?

2月底財政司司長公布新一份財政預算案時,一併宣布按證公司將推出定息按揭計劃。當大家仍在討論定息按揭適合甚麼類型的置業人士、有何利弊之時,美國卻突擊減息1.5厘,瞬間令定息按揭優勢大減。

相對於浮息按揭,定息按揭的賣點是還款穩定,而借款人付出的代價,一般是較同期浮息按揭略高的利率。在市場預期利率趨升時,定息按揭的吸引力較較高(雖然定息按揭的利率略高於浮息按揭,但在加息期,浮息利率會升而定息不會,長期下來,定息可能較為划算)。

預期拆息稍後回落

可是,3月份美國突擊減息1.5厘,雖然本地最優惠利率拒跟,與供樓相關的1個月拆息更是不跌反升(一般認為原因在於市場恐慌,投資者增持美元,令美元需求上升而推高美元拆息有關)。但大致上,市場仍預期1個月拆息在稍後仍會隨美息回落。

先不管「拆息稍後回落」的預期是否成真,但市場如果普遍有此預期,本身已會令定息按揭的吸引力下跌。以新的10年期定息按揭為例,定息2.75厘;現時一般新批浮息按揭利率2.5厘高25點子。如果市場預期浮息按揭利率會上升,定息按揭的穩定特性便有較高吸引力;但當市場預期浮息按揭利率將會向下,以較高利率換來穩定供款,便顯得不太划算。

之前我們也提到,定息按揭計劃有其獨特的賣點:利率較高,但理論上可借取較高的貸款額。可是此項「賣點」,看來也要打個折扣。

貸款審批趨向嚴

金管局表示,10年期以上的定息按揭,因為供款穩定,銀行批核按揭時,可以不需進行壓力測試,只要按揭申請人每月供款不逾月入一半,即符合最基本的批核要求。此情況下,即使供款利率較高,選用定息按揭,可獲取的貸款上限,反而比較低息,但有壓測的浮息按揭為高。

問題是,新型肺炎全球大爆發,市場開始出現較悲觀的預測,甚至有指全球可能陷入1929年式的大蕭條。在失業率看升、經濟衰退的陰霾下,即使監管要求放寬,貸款機構的審批都會偏向嚴格──新定息按揭的一個賣點,也因而存在變數,相信年內新批按揭中選用定息按揭的比例,仍會維持超低水平。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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