減息實際影響 一齊計一計

博客 15:48 2020/03/18

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減息實際影響 一齊計一計

美國兩星期內突擊減息1.5厘,市場預期本地拆息將趨跌。「減息一厘半」看來非常吸引,但實際上減息的幫助究竟有多高?

聯儲局繼3月初減息0.5厘後,本周再突擊減息1厘,兩次行動後,聯邦基金利率目標範圍降到0至0.25厘,即重回零息。雖然本地最優惠利率一如預期的維持不變,對多數小業主供樓有直接影響的一個月拆息,更出現不跌反升的現象,星期二的一個月拆息達1.45厘。但拆息不跌,主因在於新股上市,認購活動推高資金需求,估計稍後拆息將隨美息回落──雖然幅度未必會跟足,但近年8成多的新批按揭以拆息為準,拆息回落,多少算是好消息。問題是,今次減息的作用有多大?

對以最優惠利率按揭(即P按)供樓的少數派業主來說,拆息回落,對他們沒有即時的影響。對以拆息按揭(即H按)供樓的業主來說,早前由於拆息高企,例如2月初的一個月拆息達2厘,一般會轉用最優惠利率為準的「鎖息」計算還款,以近幾年新批的H按條件計,轉用鎖息計算,利率約在2.2厘至2.5厘不等。估計月內一個月拆息將回落至1厘以下,視乎當初的批核條件,H按借款人的還款利率將輕微下調。

金融市場狀況更複雜

以年初取用的H按為例,一般條件為H+1.3厘,鎖息P(5.25厘)減2.75厘。2月初供樓利率為2.5厘。如一個月拆息回至1厘,供樓利率會減至2.3厘。以25年還款期計,每月供款約由4,486元下調至4,386元。

再參考2年前的H按,一般條件為H+1.3,鎖息P(5.25厘)減3.1厘,他們近月供樓利率是2.15厘。除非一個月拆息跌至0.85厘以下,否則供款額也不會減少。

簡單來說,由於有鎖息機制,H按借款人之前的還款未完全反映拆息偏高的影響。相對而然,就算稍後拆息回落,H按業主實質的受惠效果也不大。

對整體樓市而言,各國因為疫情而封關,旅遊、零售甚至生產鏈都受影響。相比起上一次的美國零息環境,只需要應對因次按出事的金融體系,現時情況複雜得多。如果你的樓按因為拆息回落而供款下跌,自然值得恭喜;但現階段似乎不應期望,低息會刺激樓價出現類似2008年之後的升浪。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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