減息將推動樓價重回升軌?

博客 15:49 2020/03/11

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減息將推動樓價重回升軌?

上周美國突然減息半厘,似乎未對市場恐慌情緒帶來太多穩定作用,周一美股一度跌停市。市場現時預期,為了「維穩」,美息在年內歸零機會甚高,預示新一輪量寬開始,問題是:上次量寬刺激資產價格上升的歷史,會不會重演?

在周一美股下跌2000點之後,市場已開始預期,聯儲局需要進一步減息,下周的議息會議或將減息0.5厘,如果疫情或原油減價戰持續,減息行動料會擴大再減0.5厘,聯邦基金目標利率回到0-0.25厘,即重回2009至2015年的零息年代。

對後市樂觀者大概會想,2008年金融海嘯後,聯儲局推零息政策、多國央行推行量化寬鬆,貨幣供應增加,結果是資產價格進入長期升浪。現時樓價受肺炎、原油減價戰影響受壓,反而是趁平入市的好時機。

悲觀者卻會認為,2008年金融海嘯只是美國出事;今次新型肺炎疫情,除了影響旅遊業、零售飲食業之外,似乎已經影響到環球產業鏈。如果疫情到夏天仍未消退,恐慌情緒持續;即使減息、量寬亦未必可以刺激資產價格上升。

減息成效還看其他因素左右

回看歷史數據,2008年金融海嘯後美息下調,至2015年維持零息,對本地樓價有明顯刺激作用。按差餉物業估價署指數2008年樓價下跌11.1%,年底美息減至零,09年樓價全年上升28.5%,之後數年,樓價按年升幅分別有21%、13%、25.7%、7.7%、13.5%,至15年樓價升幅才收窄至2.4%。雖然樓價上升有眾多成因,但上一次大減息的推動作用無疑是其中一個主要因素。

但要留意,今次有幾樣因素可能會減少減息的刺激作用。首先,2007年時,本地最優惠利率在8厘以上,期後隨美息調整,至2008年底,「細P」跌至5%,最優惠利率減幅約3厘,而同期一個月拆息跌幅更達4厘。而3月初,本地細P在5厘,一般估計,本地最優惠利率不會隨美息下調。拆息方面,現時一個月拆息約1.1厘,較有可能跟隨外圍息口回軟,但下調的最大理論值就是1.1厘,利率下調的刺激作用可能有限。其次,與2008年樓價相對便宜不同,本地樓價在過去10年大致上反覆上升。在高位運行多時的樓價,會否因為利率回落而再闖高峰,多少令人懷疑。

市場利率下跌,對供樓業主,每月樓按支出可相應減少,應該算是好消息。至於樓價會不會趁機再炒上,小市民又應否瞓身一搏,便要視乎每個人的眼光及風險承受能力了。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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