定息按揭的誘惑

博客 09:00 2020/03/04

分享:

定息按揭的誘惑

隨財政司司長公報新年度預算案,按證公司推出定息按揭計劃。由於金管局表示十年定息期以上的定息按揭,供款穩定,借款人不需通過壓力測試。此舉會出現一個結果:借款人可借取的樓按總額及供款與入息比例都會增加,對某類置業人士來說,有無比吸引力。

不少人在計算選用定息按揭利率是否化算時,會比較息口走勢、定息按揭與浮息按揭的息差。但嚴格而言,其實尚有其他因素要考慮。定息按揭背後涉及按證與銀行的財務安排,可能會影響到其他貸款條件。例如,現金回贈的多寡、是否與近年流行的存款掛勾戶口兼容等。此些都會影響到選用定息按揭是否化算的考慮。

不過,無論其他貸款條件的安排為何,定息按揭不需通過壓力測試的特色,卻對某些置業人士有難以抵抗的吸引力:,由於不需通過「假設利率上升3厘,供款不逾月入6成」的壓力測試,供款與入息比率只要在現行利率下不逾月入5成理論上可獲批按揭,結果是同一收入及還款期之下,可借取更高的樓按金額。

以一個月入4萬元的樓按申請人為例,現時浮息按揭利率約2.5厘,如按揭年期為25年,要通過壓測,可借入的按揭上限是3,908,237元,每月供款為17,533元,實際供款佔入息比率為43.8%。

如選用供款期25年,定息期20年,定息2.95%的計劃,可借入的樓按上限是4,240,748元,每月供款20,000元,供款佔入息一半,借款額較浮息上升33萬元。

市場上總有一些買家,希望用盡自己的借貸能力。定息按揭+無需壓測的產品組合,雖然供款利率較浮息高,其他貸款條件亦可能較不吸引。但「可以增加借款額」對他們卻會有莫名的誘惑。

要留意的是,「不需壓測」是監管機構的要求。銀行的審批尺度是否會相應放寬,又是另一回事—去年底當局將按揭保險的適用範圍由樓價600萬元,上調至1000萬元時,也一併放寬了壓測的要求:供款比率在50%以下,但未能通過壓力測試要求的按保申請人,只要支付略高的保費,仍可申請。但實行下來,卻罕見銀行以最寬鬆的尺度批會。換言之,就算置業人士對後市極度樂觀,希望在撈底之餘用盡借貸能力,也應該先留意銀行的批核取態,才好作出最後決定。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版