【退休規劃】臨退休想買樓安居　應如何配置資產？

「退休」或「退憂」？視乎有沒有良好規劃，以及家人的支持。將於3年後退休的讀者Maggie，今次與丈夫、女兒一起來，向Alvin請教退休規劃，其中一個重點是如何脫離租樓生涯，重新上車，希望退休後不用擔心被業主迫遷。

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在討論退休支出需要多少錢時，一家人已有很不同的見解。丈夫是已退休一年多的公務員，他認為根據現時的支出狀況估計未來支出的準繩度較高。而Maggie則認為丈夫過度樂觀，因現時只是他一人退休，當3年後大家一同退休時，有些支出有機會增加，例如旅行及娛樂費用等等。

須填補1.7萬元差距

Alvin認為Maggie言之有理，經過一番討論後，便為他們總結2人退休後每月支出約為4.8萬元。這筆錢包括：2人基本生活需要1萬元、管理費及水電煤共5,000元、旅行預算約1.5萬元，另外預留了1.8萬元作為退休後購買醫療保險及醫療有關的支出。

由於丈夫是退休公務員，每月有長俸收入，再加上已購買了政府的公共年金，所以現時入息已保證有3.1萬元，因此2人到時只要能夠每月有1.7萬元入息已能夠應付期望的生活需要。

購買公共年金及派息基金 填補差距

要填補這1.7萬元的差距，Alvin建議應將資金分為兩部分，包括在65歲時可以購買的公共年金及她已持有但要再增持的派息基金。如果Maggie於65歲時購買200萬元政府年金，到時每月可以收到1.06萬元年金入息。

另一方面，她目前已持有80萬元派息基金，他們相信這基金組合能夠維持年息6%，如果組合價值增加到128萬元，並維持派息6%，每月便可收到6,400元收益，那樣1.7萬元退休入息差距便能填補。

因此，為了達到每月4.8萬元退休入息，兩人應預留328萬元資金應付。由於她已持有80萬元派息基金，所以另外投資的資金便是48萬元。這個入息組合中，預計4.16萬元是保證入息，佔4.8萬元中的86.7%，可達到要求的機會應很高，而且長俸部分還會按通脹調整而「有加無減」。但餘下由派息基金獲得的13.3%非保證收益亦要管理，尤其是基金價格波幅亦可以很高，所以有需要準備應急儲備及審慎消費。

除了退休入息，另一個困擾他們的問題便是住屋的安排。Maggie夫婦在職時均有租金津貼，但退休後便沒有，而他們始終希望能夠在退休時擁有自己的住所，不用擔心被迫搬遷的煩惱。

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置業或導致周轉問題

現時他們租住的物業約900呎，市值1,600萬元，現時和兩名女兒一起居住，未來數年應該不會有變，他們希望購買相同屋苑及相若面積單位作退休。Alvin提醒他們，若一次過支付樓價，會動用了他們大部分積蓄，假設買樓及裝修需要約1,800萬元，扣除丈夫已持有的200萬元年金及之前預計的328萬元，目前只有490萬元資產作其他用途，他們擔心會出現周轉問題。

不過，假設Maggie夫婦不用照顧兩名女兒及助他們置業，他們退休後潛在的大額支出便是醫療費用，若安排了全面住院保障後便可減少憂慮。另外，由目前到3年後退休，Maggie一家仍有很可觀的儲蓄金額，以36個月來估算，可以有額外約200萬元儲備，故Alvin認為他們不必過度憂慮，以他們的財政狀況，買樓預算甚至可更高。

申請按揭分開攤還

現時Maggie仍在工作及有足夠資產，所以他們可向銀行查詢，申請按揭，由現時開始申請按揭，分17年攤還，借款大約是樓價7成，供款到Maggie80歲，估計每月還款約6萬多至7萬元，視乎樓價而定。

若按揭獲批，他們未來3年負擔會較大，但可保存大部分資產來製造收益，讓他們較安心。而3年後當她退休，便可以獲得約600萬元退休金，到時可考慮用作償還部分貸款或是持有用作製造收益。

假設他們預備支付3成首期，便需要從現時資產中調動480萬至600萬元為首期，到時便要從現時投資組合中套現，所以要開始留意組合表現及制訂套現計劃。分析的結論是Maggie及家人可選擇一次過付款置業或分期供樓，但哪種做法較適當，便留給他們一家人商量了。

【原文刊於第642期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】

林昶恆（Alvin） 在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生咨詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。