【退休規劃】臨退休想買樓安居 應如何配置資產?

博客 13:20 2020/02/19

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【退休規劃】臨退休想買樓安居 應如何配置資產?

「退休」或「退憂」?視乎有沒有良好規劃,以及家人的支持。將於3年後退休的讀者Maggie,今次與丈夫、女兒一起來,向Alvin請教退休規劃,其中一個重點是如何脫離租樓生涯,重新上車,希望退休後不用擔心被業主迫遷。

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在討論退休支出需要多少錢時,一家人已有很不同的見解。丈夫是已退休一年多的公務員,他認為根據現時的支出狀況估計未來支出的準繩度較高。而Maggie則認為丈夫過度樂觀,因現時只是他一人退休,當3年後大家一同退休時,有些支出有機會增加,例如旅行及娛樂費用等等。

須填補1.7萬元差距

Alvin認為Maggie言之有理,經過一番討論後,便為他們總結2人退休後每月支出約為4.8萬元。這筆錢包括:2人基本生活需要1萬元、管理費及水電煤共5,000元、旅行預算約1.5萬元,另外預留了1.8萬元作為退休後購買醫療保險及醫療有關的支出。

由於丈夫是退休公務員,每月有長俸收入,再加上已購買了政府的公共年金,所以現時入息已保證有3.1萬元,因此2人到時只要能夠每月有1.7萬元入息已能夠應付期望的生活需要。

購買公共年金及派息基金 填補差距

要填補這1.7萬元的差距,Alvin建議應將資金分為兩部分,包括在65歲時可以購買的公共年金及她已持有但要再增持的派息基金。如果Maggie於65歲時購買200萬元政府年金,到時每月可以收到1.06萬元年金入息。

另一方面,她目前已持有80萬元派息基金,他們相信這基金組合能夠維持年息6%,如果組合價值增加到128萬元,並維持派息6%,每月便可收到6,400元收益,那樣1.7萬元退休入息差距便能填補。

因此,為了達到每月4.8萬元退休入息,兩人應預留328萬元資金應付。由於她已持有80萬元派息基金,所以另外投資的資金便是48萬元。這個入息組合中,預計4.16萬元是保證入息,佔4.8萬元中的86.7%,可達到要求的機會應很高,而且長俸部分還會按通脹調整而「有加無減」。但餘下由派息基金獲得的13.3%非保證收益亦要管理,尤其是基金價格波幅亦可以很高,所以有需要準備應急儲備及審慎消費。

除了退休入息,另一個困擾他們的問題便是住屋的安排。Maggie夫婦在職時均有租金津貼,但退休後便沒有,而他們始終希望能夠在退休時擁有自己的住所,不用擔心被迫搬遷的煩惱。

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置業或導致周轉問題

現時他們租住的物業約900呎,市值1,600萬元,現時和兩名女兒一起居住,未來數年應該不會有變,他們希望購買相同屋苑及相若面積單位作退休。Alvin提醒他們,若一次過支付樓價,會動用了他們大部分積蓄,假設買樓及裝修需要約1,800萬元,扣除丈夫已持有的200萬元年金及之前預計的328萬元,目前只有490萬元資產作其他用途,他們擔心會出現周轉問題。

不過,假設Maggie夫婦不用照顧兩名女兒及助他們置業,他們退休後潛在的大額支出便是醫療費用,若安排了全面住院保障後便可減少憂慮。另外,由目前到3年後退休,Maggie一家仍有很可觀的儲蓄金額,以36個月來估算,可以有額外約200萬元儲備,故Alvin認為他們不必過度憂慮,以他們的財政狀況,買樓預算甚至可更高。

申請按揭分開攤還

現時Maggie仍在工作及有足夠資產,所以他們可向銀行查詢,申請按揭,由現時開始申請按揭,分17年攤還,借款大約是樓價7成,供款到Maggie80歲,估計每月還款約6萬多至7萬元,視乎樓價而定。

若按揭獲批,他們未來3年負擔會較大,但可保存大部分資產來製造收益,讓他們較安心。而3年後當她退休,便可以獲得約600萬元退休金,到時可考慮用作償還部分貸款或是持有用作製造收益。

假設他們預備支付3成首期,便需要從現時資產中調動480萬至600萬元為首期,到時便要從現時投資組合中套現,所以要開始留意組合表現及制訂套現計劃。分析的結論是Maggie及家人可選擇一次過付款置業或分期供樓,但哪種做法較適當,便留給他們一家人商量了。

 

【原文刊於第642期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】

林昶恆(Alvin) 在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生咨詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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