新盤優惠 對按揭有咩影響?

博客 10:44 2020/01/22

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新盤優惠 對按揭有咩影響?

在FACEBOOK看到兩個有關物業的帖,一個是內地發展商宣傳在大灣區的樓盤,說單位的窗台是免費贈送的。另一個是香港地產KOL評論,某新盤連電梯大堂都算成銷售面積。感覺上,買樓有額外優惠似乎較好,但事情又未必可以如此計算。

在香港,窗台面積在過去會算成建築面積,但近年的新例不計入實用面積(情況一如大陸),如果新落成物業有窗台的設計,其實也可以說是「送」的。當然,近年改例之後,的確少見了新盤有窗台的設計。至於某些低密度屋苑,如果電梯大堂本身只有一戶可用,其面積究竟應不應算成銷售面積,其實也是數字遊戲,影響的是名義的呎價,但買家可排他地使用的空間面積其實一模一樣。

另一方面,有一些「賣方贈送」的優惠,反過來會影響到買方。雖然我們經常聽到,一手樓(尤指即供付款)一般不會有估價問題,但一涉及優惠,卻反過來一定會影響到按揭估值。最常見的是新盤的各類回贈、或標明「價值N元」的裝修、禮物甚或律師費。銀行在處理新盤按揭申請時,按指引需要自樓價扣除所有優惠,再計有按揭成數。

例如一個樓價800萬元的一手物業,發展商標明贈送價值10萬元的家具,那麼銀行在提供按揭時,估值便要扣除10萬元,按790萬元計算,並由此再計算按揭成數。但要留意,任何標明的回贈、優惠,會影響按揭估價,但卻不會影響成交價,印花稅的計算,仍是會按面價為準。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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