實際供款負擔較低的解讀

博客 12:56 2020/01/15

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雖然近年樓價高企,但討論到實際取用按揭借款人的供款負擔時,數據卻顯示情況良好,甚至比十年前更佳。此個違反一般人印象的成績,原因在於按揭壓力測試的嚴格執行;但實事求事,在慶幸借款人供款負擔相對合理的同時,大家要記得新批按揭負擔較低並不反映整全的畫面。

一般人的印象,過去十年樓價跑贏薪金升幅,供樓負擔應該越來越高。但2010年引入壓力測試,實際效果是壓低同等收入借款人可借取的金額上限。金管局的數據顯示,整體上新批按揭的供款負擔自然會較未引入壓力測試時為低,由2009年時的約40%,下跌至其後的約35%(副作用是較低收入家庭入市難度上升,但此是另一話題)。

以上相對較低的新批按揭平均供款負擔比率,卻並不是一個整全的情況。把畫面拉闊一些,金管局的數字只反映由銀行體系借出的正規按揭貸款。小業主如透過發展商借取一按入市,又或在借取銀行按揭之外,另外借取財務公司的二按,都不會在金管局的統計中顯示。

此外,新批按揭供款負擔反映的是按揭批核一刻的情況,銀行批核、客戶取用按揭之後的情況,也是無從顯示。網上不少按揭心得都會提到,要增加銀行按揭批核的機會及降低通過壓力測試的難度,最好是在申請按揭前,先行償還其他債務。原因在於在計算供款比率及壓力測試時,會一併計算申請人既有的債務負擔,因此先清還其他債務,例如私人貸款,再申請按揭,成功機會較高。

問題在於,在取用按揭之後,借款人再取得其他貸款,其實一樣會增加他本人的整體債務負擔,但在上述的統計中,卻完全不會反映類似的問題。整體而言,要說現時一般按揭借款人的負擔比率較十年前為低,絕對正確,但是否一如數據顯示的完全健康,卻還是有斟酌餘地。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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