29歲公務員手持4單位 結婚賣樓增周轉現金?

博客 13:00 2019/12/24

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29歲公務員手持4單位 結婚賣樓增周轉現金?

現年29歲、任職公務員的Jack,和家人擁有4個住宅單位,他的其中一個理財疑難是應否賣掉其中一個物業,以改變財富組合,為未來做好規劃,因他預計明年「拉埋天窗」,但手上周轉現金不多,故知道有需要改變資產組合。若財富增長理想,更希望提早退休。

Alvin認為Jack這麼年輕便討論退休實在言之尚早,相信他在未來二三十年經歷不同人生階段時,還有很多變數出現。所以只要有健康的財政狀況及適當地管理財富,甚麼年紀提早退休,可以將來定期檢討再作決定。

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Jack的資產組合有近91%是物業,他和家人共同擁有4個物業,總值2,490萬元,當中有3個單位仍有按揭共1,031萬元,淨值是1,459萬元,當中有一個是和家人同住的單位,兩個是出租單位及一個是樓花,預計明年入伙時作新居。

Alvin剖析他的資金狀況,Jack每月的工作入息不俗,月月也有盈餘,但當Alvin和他確認每月儲蓄額時,他詳細地列出每個項目支出,發現現時每月的收支只是剛剛好。另一方面,原來Jack預備明年結婚後居住的物業,部分按揭還款已由未來太太幫補,所以從資金規劃來說,每月沒有盈餘是一個很大的隱憂。

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為何數字上見到有盈餘,而實際又沒有呢?原來他的單位是租給內地來港讀書的學生,所以租金收入是一次過已收取一年,即現時的存款中已包括之前預先收取的租金收入,現時兩個出租單位的租金回報率相對樓價市值是3.2厘和3.4厘,已算不錯了,當然扣除稅款及其他支出後便低於3厘,假若明年未能出租給同一批租客,租金收入將有波動。

應減持一個單位

一個投資決定最終結果是贏或輸,未到賣出那一刻都未知結果,而理財規劃除了考慮買賣決定的時間外,在整個過程中的風險管理也是很重要的影響因素,沒有任何一種工具是一定穩賺。Jack的財富組合過度集中在單一資產,同一地區的物業樓價有機會因地區因素或經濟環境變化而波動,但Alvin提醒他還款責任不會改變。因此,從控制風險角度看,Jack應考慮減持一個單位。Alvin續說,就算未來樓價不跌反升,他持有的3個單位亦能持續升值,相反下跌時,因已套現了大筆資金,亦不擔心銀行要求提早還款或面對其他的支出時沒有足夠現金。

有了風險管理的概念後,Alvin建議Jack趁年輕及有穩定收入,檢視目前的財富組合是否已安排適當。健康的財富組合能經得起時間考驗,而理財目標應包括由目前到未來的需要。

1. 應急資金

組合中必需要有的第一項是應急資金,一般是每月支出的3至6倍,以他的情況便是21萬至42萬元,這筆資金需要容易套現及有穩定價值為主,並非追求回報。

2. 風險管理

其次是風險管理,主要應付一些難以預測何時會發生的大額支出,通常透過不同保險產品去管理,包括人壽、住院和危疾保障等。Jack最逼切的是為未償還的過千萬按揭金額購買人壽保障,否則有事發生便需要賣樓套現來應付家人生活。

Jack亦期望全面的醫療保障,所以他可以考慮一些較高保障額及較全面保障,以及不用逐項計算的高端醫療保險,可購買有較高墊底費的計劃來減低保費支出。危疾方面,最基本需要有50萬至100萬元保障額。

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3. 投資組合

處理完這兩部份,Alvin建議他考慮配置一個平衡的投資組合,現時他9成以上資產是物業,並已打算賣出其中一個單位,預計其按揭可降低及套現約275萬元,扣除自住物業後,投資物業佔可投資資金降低至36%。由於現金增至51%,扣除應急資金後的現金可以分配到其他資產,包括長綫有較平穩收益的儲蓄保單和年金,亦可考慮配置到藍籌股票和全球投資的多元資產基金等。

 

【原文刊於第634期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】
林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生咨詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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