公營房屋短缺 私樓樓價升定跌?

博客 11:20 2019/12/04

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公營房屋短缺 私樓價升定跌?

政府最新估計,未來5年,可提供10萬個公營房屋單位,未來10年,總共可提供24.8萬個,比起10年建屋目標的31.5萬個,仍落後2成。公私營房屋看似是兩個不相干的市場,但其實兩者會互相牽連,互相影響。

討論前先說明一下,不少人建議參考新加坡,大幅提高公營房屋的比例,以遏抑樓價。其實有關建議可能捉錯用神,如果供應本身充足的話,例如市場一年需求5萬個單位,供應量逾5萬個的話,即使全部是私營房屋,樓價也一樣受壓。調控樓價的最大關鍵,從來是總供應量。

現實中香港半數家庭居於公營房屋,而公、私營房屋從來不是絕對分割、互不相干,例如居屋長年參考私樓樓價作為訂價指標。相反而言,公營房屋(以下簡稱公屋)供應不達標,料會對私樓市場有以下影響:

1. 未來可能更多私樓土地被調撥

本屆政府已將9幅私樓地皮改撥作興建公屋,現時預計未來10年的公屋供應量仍然短缺2成,未來可能會有更多本來劃作發展私樓的地皮改撥為興建公屋。私樓落成量亦一樣會長期落後,在基本因素轉差的情況下,供應短缺可能成為最大的利好樓價因素。

2. 劏房租金回報維持

公屋供應落後目標,代表大量基層家庭仍在輪候公屋,他們當中相當一部份估計仍要居於劏房,在需求持續的情況下,估計「劏房行業」持續榮景。不過近年新興的納米新盤,本來以中高收入的單身人士/二人家庭為目標,與公營房屋客路完全不同;反而因為按保放寬,目標客戶群有條件可選擇樓價較高、面積較大的單位,納米新樓料不會因公屋供應不足而直接受惠。

當然,有人會問,所謂供應不足,建基於需求持續的假設,又有何人可以保證,未來住屋需求會持續高企?所謂住屋需求,說到底是人口增長,而我國自古以來,都有「徙民實邊」的傳統,即對於不聽話的地區,遷入大量移民。這點似乎在可見將來,都不會改變。除非經濟數據大幅惡化,否則供應不足此個因素可能長期持續,似乎不宜對樓市過於悲觀。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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