買樓定租樓?計條數畀你睇

博客 18:31 2019/11/14

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買樓抵過租樓?計條數畀你睇

其實我真係好怕講樓講股,講啱又唔會多謝我/分畀我,講錯就一定會問候我(公平咩!),所以呢個係純理論課(而理論都係離地嘅),睇吓大家覺得有幾多啱用啦。戴多個頭盔,「租樓」定「買樓」,100個人有100種以上嘅睇法。華田都係share吓自己點諗,唔鍾意嘅自己寫過另一篇,感謝感謝。

以下是一段穿鑿附會的對話:

朋友A:「肥田,我諗住買樓喇,港島300呎600萬,諗住求婚呀。4成首期我都準備好㗎喇,但係我又唔係好捨得放晒啲股票一炮過堆晒落去,200幾萬喎!所以我又諗緊不如租就算數,14,000蚊一個月,仲唔使煩咩管理費差餉嗰啲,有咩建議畀我先?」

我:「你又話生仔,300呎無咩活動空間生仔嗰喎。」

朋友A:「住住先啦,諗住二人世界幾年先,個仔可以兩三歲先搬啫,所以諗住住5年㗎咋。其實樓市你點睇啫?」

我:「其實買樓咪又即係租樓,分別係同人哋租、定自己租返畀自己之嘛。所以你應該咁諗:『唔好問買樓好定租樓好,而係問買樓收租抵唔抵先。個租戶係你自己定第二個又有咩所謂?』」

【延伸閱讀】【理財置業】五種未能轉按的原因

買樓自住的每月成本

回正題,不論大家承造多少按揭,買樓自住的每月成本可分為3大部分:

  • 利息支出,即從銀行獲得貸款的代價(若大家有富爸爸富媽媽可全額清付,那便沒有利息支出了)
  • 資金的機會成本,即你的私人資金(就是首期吧)如果不用來買樓,用來投資其他產品時的回報。
  • 樓宇相關支出,包括管理費、差餉及地租等等

需留意「支出」應是像租金一樣一去不復返的東西。所以每月「利息」的部分才是「支出」(expense),每月「還款」的部分並不是「支出」、而是「減少欠債」(liability reduction)。大家可以幻想「還款」的部分其實是家中的母親,幫你儲住先,你結婚嗰陣就畀返你㗎喇~

假設銀行利率2.15%、機會成本3%,買樓總支出為$11,450。

從上表可以看到一個老生常談,利息及機會成本低於租金回報時,買樓會較為有利。而當租金回報高於利息、但低於機會成本時,就應盡提高按揭比率。

幻想圖,不可能拿到10成按揭啦

當然,當中還有很多遺漏了的地方,我們可以一步一步把算式豐富起來。

買樓的一次性費用

買樓的一次性費用很多,例如1%經紀、3%印花(600萬元樓)、裝修、家具等等。單計算經紀及印花,以5年期計算,每月成本將修訂為:

當計算這些支出,買樓便會變得不太划算。在無法改變這些一次性費用的情況下,唯有拉長居住年期才能攤薄這些支出了。

假如朋友A沒有生小朋友所以住咗20年……

利息帶來的免稅額

以我老友A為例,每100元的利息支出可以扣減17元的稅款(補充:暫時最多扣20年),所以借得多,退稅也會多。實際稅務寛減受個人的tax bracket所影響,同時每年財爺都有不同退稅的措施,實際能否減足17%真的因人而異了。

【延伸閱讀】買樓置業 供款年期愈長愈好?

樓市會升嗎?

其實計咁多,大家最關心的其實是「樓市會升嗎?」。咁華田都係嗰句:「鬼知咩~」

不過從上表,也可以看到一些implication。繼續我跟朋友的對話:

我:「唔好計咩DCF、又假設呢5年個業主都唔加你租喇,買樓蝕2,000蚊一個月嗰喎。」

朋友A:「不過我都係覺得樓市會升喎~」

我:「咁好簡單啫,2,000元 x 12 x 5 即係120,000元,即係樓價嘅2%,即係Annual increment係0.4%,你賭每年升唔升到0.4%咯。」

朋友A:「咁我買多幾棟啦!」

我:「嗱,樓市點我真係無意見,你負資產唔好搵我吖吓。」

最後講多句,雖然我都知香港人有樓萬事足,就算供得起,都不妨計埋機會成本、稅寛、管理費、印花稅、差餉、地租、經紀佣金、裝修、傢俬呢啲買樓嘅費用。睇得明上文嘅不妨再計吓其實你賭緊樓市每年升幾多,咁就至醒啦。

借用另一個作家史兄段字:本文僅用作分享自己對按揭嘅睇法,並非用作投資或不投資推介。本人不會透過此文章得到任何人士/公司任何形式嘅金錢或非金錢回報。投資涉及風險,個人作出投資決定前,請作出適當風險評估,並請教專家咨詢專業意見。本文已盡力確保計算準確,但並不作出任何保證。本人不會負責由於此文章所引起嘅任何投資損失。

本人於香港經已置業,但不覺得有甚麼了不起,亦不覺得有樓先可以娶老婆。本人亦可能隨時變賣物業。樓喺悲哀嘅香港唔係用品而係商品,所以喺香港買唔買樓,係一個投資決定嚟嘅。

 

【文章來源:華田銀行;已獲授權轉載。原題:Finance 105 — 租樓還是買樓?】

【關於作者】
兒時夢想做i-banker,結果做了bank worker,還要是retail那種。過去在各大小銀行不同部門流徙,叫人借錢、催人還錢、審批貸款、出股票app、出借錢app、出信用卡、廣告策劃、銷售管理、分行佈點、生物認證、電子排隊、機器學習、敏捷開發,到現在還未安定下來。不懂財經、不懂經濟,只想談一下「銀行」這回事。

撰文 : Wallace Tin

欄名 : 華田銀行

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