轉按市場盛轉衰

博客 12:35 2019/11/13

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9月份新批按揭有8,181宗,當中3,567宗為轉按,數量較一手、二手成交按揭都高。但種種跡象顯示,轉按市場或將由盛轉衰。

近年轉按活躍,背後有眾多因由,最主要的原因為借款人透過轉按,賺取銀行的現金回贈;曾有一段時間,借款人轉按,不但新按揭利率可與原有按揭持平,甚至可能出現新按利率低於舊按的情況,加上回贈,可大幅節省利息支出,可謂「唔轉就笨」。即使在去年尾、今年初新按利率一般略高於舊按,但回贈仍可抵銷多年息差,例如按息增加0.1厘,但回贈有2%,不少業主會基於「2年後又轉」的想法,不介意利率增加而決定轉按。

而在近期銀行持續上調新批按揭利率後,現時按息比2年前批出的按揭,一般高出約0.4厘。另一方面,多家銀行又下調轉按的現金回贈至0.5%至1%水平。扣除律師費,基本上現時轉按已無明顯的財政誘因。因此,相信短期內轉按宗數會出現明顯回落。

轉按不會完全消息,因為不少業主仍會借轉按移除親人擔保人的身份,以免影響親人自行置業時,要交付較高的印花稅。另一方面,在放寬按保後,不少早年借入發展商按揭的買家,料會透過按保轉按,但數據顯示,近年以發展商按揭入市的買家,大約只佔一手市場2成多。此類新增需求,不足以抵銷因新舊按利息息差而大量減少的一般轉按需求。

當然,以上是靜態的分析,一、二手成交量未見大升,銀行又需要爭取轉按市場份額,事情的發展便會大有不同。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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