建築期付款的雙重風險

博客 10:14 2019/10/30

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按揭保險放寬,由於不適用於即供樓花,樓花買家如計劃申請按保,只有選擇建築期付款安排。不過,準買家如果真的因為按揭因素而考慮建築期付款,也有不少地方要注意。

首先,廣為人知的代價是同一新盤同一單位,建築期付款的樓價會比即供付款為高。原因是在建期安排下,發展商要待物業落成才收足樓價。即供與建期的差價,視乎不同發展商、樓花期的長短而有別。以本周開售的一個新盤為例,約19個月樓花,即供期付款較建築期付款折扣多6%。

其次,也有不少人提及的是估價風險。新盤選用即供付款,一般而言都沒有估價不足的問題。但選用建築期付款,要待物業臨近交樓才申請按揭,如果樓價在期間下跌,買家要完成交易,便需要支付差價。以一個折實價800萬元的樓花物業為例,買家打算申請8成按揭,即借640萬元。如果物業落成時,估值下跌一成至720萬元,8成按揭便只可借576萬元,買家要另行籌措64萬元支付差價。

除了樓價差距及估價風險,較少人提及的是政策風險。今次港府在毫無預示下放寬按保,似乎是為不少首期不足的準買家打開一度希望之門。問題在於,現時環球量寬、中美貿易戰又有緩和的趨勢,一旦本地社運放緩,樓價可能急遽反彈。到時港府會不會為了壓抑樓價,將希望之門關上。或者現時說過不了壓測也可借按保,未來會不會為了「控制風險」,又要按保申請人通過壓測,是誰也說不準的一回事。

以上估價不足及政策風險,都較難在個人層面處理。有意以建築期付款方式購買樓花物業,待入伙時才申請按揭的準買家,在作出入市決定前,宜小心衡量。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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