放寬按保 誰的風險?

博客 10:11 2019/10/23

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放寬按保,成為今年整份施政報告最多人討論的措施。對於有意購買樓價400萬至1000萬物業自住的用家來說,儲首期的時間的確大減,入市難度下跌。但新措施下,借款人就算未能通過壓測,只要支付額外保費仍可取用按保,卻大有商榷餘地。

金管局自2010年起引入按揭壓力測試,要在銀行取得按揭貸款,按揭申請人除了要符合基本的「供款與入息比率」要求(一般為供款不逾月入5成);也要通過壓力測試的要求,即假設按息上升,供款不逾月入一定比例。在現時的按息下,如選用最長的30年還款期,又要通過壓測,供款佔入息的上限,會被控制在42%以下。反過來說,即使借款人的月入不變,在面對按息上升的場景時,財政上也有較大的緩衝空間,不管是對借款人或貸款機構,都提供一定的保障。

在新措施下,更高樓價的物業也可申造按保,貸款額達8至9成。但同時也容許借款人如未能通過壓測,只要支付額外保費(較原價上調25%)、供款不逾月入5成,仍可取得貸款。

一旦樓價下跌,物業資不抵債,借款人又斷供,此時,按保公司會向銀行賠償。由於保費增加,表面上,借款額上升而額外風險,由上調保費而獲得處理。但事實上,保費上調,只是按保公司、銀行的風險獲處理,而借款人供款佔月入比例增加、財務上緩衝空間減少風險,看來便要貴客自理了。

當然,現時美國似乎進入減息期、甚至有可能展開新一輪量寬,短期內按息上調的風險有所下跌。此情況下,假設按息會上升3厘,可能過於保守。

但需知道,即使上調按揭成數,如果不放寬壓測,借款人供款佔入息比例仍可壓在一個偏低水平,對借貸雙方都較為安全。而放寬限測,不管按揭成數為何,直接結果就是按揭還款佔月入比例上升,在經濟下行、失業率可能回升的情況下,在風險管理角度似乎不是一個理想的安排。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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