「發展商一按」vs「銀行一按+發展商二按」有何分別?

博客 12:13 2019/10/09

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「發展商一按」vs「銀行一按+發展商二按」有何分別?

不少新盤都有為買家提供「發展商一按」或「銀行一按+發展商二按」的貸款組合,務求減少買家的首期支出。但整體而言,「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」的組合,特性其實大有不同,選擇時宜多加留意。

在設計的目的上,「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」,都是為了提供較銀行按揭成數高的貸款。

「發展商一按」一般由發展商指定的財務機構提供整筆貸款,特點如下:

(1)由於發展商(又或指定的財務公司)利息成本較銀行為高,此類一按的利率也會高於一般銀行按揭利率,撇開供款初期的優惠期不計,一般在最優惠利率上下一厘左右;

(2)由於不涉及銀行,貸款批核可能較為寬鬆。

「銀行一按+發展商二按」的貸款,特色大致上與單獨由發展商指定財務公司提供的一按相反:

(1)由於貸款組合中,較大部份由銀行提供,即使二按利率略高,整個貸款經合的平均利率會較單位借取發展商一按為低;

(2)由於涉及銀行,整個銀行一按+發展商二按,都要通過銀行的壓力測試。對沒有其他貸款負擔人士而言,在現行利率+3厘的情況下,供款不逾月入6成。

如果「銀行一按+發展商二按」按整體貸款額高於8成,又或借款人有其他按揭負擔,批核標準會較嚴格。此外,如果二按是有分段利率,在計算「現行利率」時,需以利率較高的分段為準。例如說,銀行一按利率2.6厘,發展商二按首2年2.6厘,之後5.5厘。計算二按「現時」供款,仍以5.5厘為準。同樣地,計算「按息加三厘」的壓測時,二按的供款便是5.5厘+3厘,即8.5厘計算。

最後要留意,準買家一旦簽署買賣合約,不管本來想申請的是發展商88立提供的一按,抑或銀行一按+發展商二按;即使申請未獲批,買家仍然有責任完成交易。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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